滋賀県大津市でも
「費用を抑えたいので、自分で未登記建物の登記をしたい」
という相談が大幅に増えています。
しかし――
結論から言えば、未登記建物の“自力登記”は9割以上が途中で断念します。
理由はシンプルで、
図面作成・現地調査・書類の整合が想像以上に難しいから です。
この記事では、
✔ 自分でできる範囲
✔ 必ずつまずくポイント
✔ 専門家に依頼したほうがよい境界線
を、大津市の現場経験から分かりやすくまとめました。
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■ まず結論｜“未登記建物の自力登記”は可能。ただし現実は9割が挫折する
建物表題登記は法律上、
- 本人申請OK
- 書類も公開されている
- お金をかけずに挑戦できる
という特徴があります。
ただ、実務では次の理由でほぼ挫折します。
✖ 図面を自分で作れない
建物の外周・内法寸法を計測し、
CADレベルで図面化する必要があります。
✖ 役所資料が昭和の建物だと残っていない
図面がない → 自力で寸法を全計測する必要。
✖ 法務局から補正指示が延々出て終わらない
「寸法が一部矛盾しています」
「方位の基準が不十分です」
など、補正が3〜8回出ることも普通。
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■ 自分で登記する場合の“失敗しない5ステップ”
☑1：建物の現況を完全に把握する
外形寸法、階数、屋根形状、使用用途などを確認。
☑2：市役所で課税資料の有無を確認
名寄帳・家屋台帳・図面。
昭和の建物は図面が残っていないことが多い。
☑3：現地で外周寸法をすべて計測
メジャーだけでは誤差が出やすく補正の原因に。
本来はレーザー距離計＋矩計測が必要。
☑4：図面（各階平面図・求積図）を作成
ここが最大の壁。
図面が歪むと法務局は通りません。
☑5：法務局で表題登記を申請
補正指示に対応しながら書類を整えて提出。
■ よくある失敗例（大津市で実際にあったケース）
● 誤差5cmで補正指示が止まらない
結果、3ヶ月補正 → 断念 → 調査士が作り直し。
● 増築部分の扱いを間違えた
建築年が違うため、構造認定が狂い、登記が不受理。
● 市役所の図面を“そのまま”使って不一致
現況と違うため再調査 → 完全やり直し。
● 結局「 DIYより費用が高くなった 」
やり直しのため調査費が高額になる典型パターン。
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■ 竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）コメント
**「未登記建物の自力登記をされる方は、最近とても増えています。ただ、図面作りに入った段階で“これは無理だ”と戻ってこられる方が多いのが実情です。
昭和の建物の場合、図面が残っていないことがほとんどで、現地寸法と昔の幅寸の癖を見ながら再現する必要があります。ここが経験値の差が出るところです。
自分でやってみようという姿勢はとても良いことです。途中までご自身で進めて、最終チェックだけ依頼される方もいらっしゃいます。
大切なのは“正しい方法で進めること”。間違ったまま進むと、後で時間も費用も倍になるので、早めに確認していただくのが一番確実です。」**
■ まとめ｜「自力でできる」は事実。でも“挫折する壁”が大きい
未登記建物の登記は、
法律上は本人ができる
しかし 実務は専門家レベルの精度が必要。
失敗するポイントはほぼ決まっており、
- 図面作成
- 現地寸法
- 増築の扱い
- 補正対応
ここで9割が止まってしまうのです。
特に、大津市・草津市・守山市などは昭和の建物が多く、
資料が残ってないパターンが非常に多い地域 です。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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