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■未登記建物に「図面がない」ケースは全体の6～7割
大津市・草津市で未登記建物の相談を受けていると、
「建築図面がどこにもない」 というケースが本当に多いです。
- 昔の工務店が廃業
- 建築時の図面が紛失
- 増築を繰り返して形が変わっている
- 売却前に慌てて探すが見つからない
こうした状況でも 建物の登記は可能 です。
そして、そのために必ず必要になるのが 建物図面・各階平面図（＝建物表題登記の添付図面）。
■調査士が使う「代わりの資料」とは？
図面がなくても、以下の資料を組み合わせて 現地の正しい寸法を復元 できます。
1）現地実測（これが最重要）
調査士が建物の外周を測り、
「実際に建っている形」 を正確に記録します。
最低限必要なものは以下：
- 外壁の寸法
- 出入り口の位置
- 増築部の形状
- 屋根のかかり方
図面がゼロでも、これだけで図面は作れます。
2）古い写真・工務店の資料
- 建築当時のアルバム
- 数年前のリフォーム写真
- 工務店の見積書・仕様書
これらは形状が変わっていないか判断するために活用します。
3）役所で入手できる資料
- 建築確認台帳記載事項証明書
- 固定資産課の家屋図（あれば）
- 住宅地図の過去版
これらが揃うと、増築・改築の履歴が追いやすくなります。
4）昔の地積図・古図面（意外と使える）
敷地境界があいまいな場合は
法務局の地積測量図がヒント になることもあります。
■増築・境界不明の場合はどうする？
●よくあるケース
「敷地境界が分からないので、どこまで建物を描けばいいのか不安…」
→ 解決は可能です。
調査士としては以下を確認します：
- 現地の境界標の有無
- 過去の境界立ち会い記録
- 隣地所有者の同意の状況
- 公図・地積測量図との整合性
建物図面は あくまで“現在の建物の外形”を記録するもの なので、
境界が完全に決まっていなくても作成できます。
■図面作成〜登記までの「最短ルート」
結論から言うと、最速で進めるなら
現地調査 + 図面作成 + 必要書類の整備 → 建物表題登記申請
という流れです。
【最短ルート手順】
- 土地家屋調査士に連絡（無料相談）
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📲【LINEで確認する】 - 現地調査（建物の実測）
- 図面作成（建物図面・各階平面図）
- 必要書類の取得（評価証明・家屋調査票 など）
- 建物表題登記を申請（法務局）
- 登記完了 → 売却・相続手続きへ進める
※増築・老朽化・未登記期間が長いほど、
早めの着手がトラブル回避になります。
■図面作成と登記にかかる費用感（目安）
| 内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 現地調査・実測 | 3〜6万円 |
| 図面作成（建物図面・平面図） | 3〜8万円 |
| 建物表題登記 | 6〜12万円 |
| 合計 | 12〜20万円前後 |
※増築が多い・形が複雑・老朽建物の場合は変動します。
■不動産業者からの依頼が多い理由
- 決済日が迫っている
- 住宅ローン利用のために登記が必要
- 契約書に「引き渡し前に登記」とある
- 税務署の調査で未登記が発覚
売主側・仲介業者双方が困るため、
「至急で何とかしてほしい」という依頼が増えています。
■土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント
大津市で測量と登記を専門にしている立場からお伝えすると、
未登記建物は“図面がない”状態からスタートすることが本当に多いです。
ただ、現地をしっかり測り、必要な資料を丁寧に拾っていけば、
ほとんどのケースで登記まで問題なく進められます。
売却前や相続前に手を付けるとスムーズですが、
期限ギリギリで駆け込まれる方も多く、
「もっと早く相談しておけばよかった」と言われることがよくあります。
まずは気軽に相談していただくのが一番だと思います。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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