「登記してないけど貸してる建物、別に問題ないでしょ？」
そんな油断が、相続発生時に大きなトラブルを招くことがあります。
実は、建物が未登記のまま貸しているケースでは、「相続人が誰に何を引き継ぐのか」「借主との契約は誰とどう続けるのか」が不明確になりやすく、揉め事の火種になるのです。
この記事では、未登記建物×賃貸という“盲点”になりやすい相続トラブルと、その対策について解説します。
◆ よくある状況：親が登記せずに貸していた家
地方の実家や空き家などで多いのが、
• 建物は未登記
• 固定資産税は払っている
• 長年、親名義で誰かに貸していた
というケースです。
登記がないため、法律上「誰の建物なのか」「そもそも存在するのか」すら不明確。
それでも現実には、賃貸契約が口頭または私文書で交わされ、毎月家賃が入っていた──という状況も珍しくありません。
しかし、ここに「相続」が絡むと一気に話がややこしくなります。
◆ 相続発生後に起きるトラブル例
◉ トラブル1：誰がオーナーか分からず家賃の振込先でモメる
相続人が複数いて、登記がない状態では、建物の名義が決まらない＝誰が貸主か不明。
借主が困ってしまい、家賃の支払いを保留にするケースも。
◉ トラブル2：借主が勝手に修繕や名義変更を要求
「大家が変わったなら契約書を更新してほしい」「修繕費の責任は誰が持つのか」といった要望が出てくるものの、法的にオーナーが誰かはっきりしていないため対応できない。
◉ トラブル3：未登記ゆえに相続人の一部が建物の存在を認識していなかった
「そんな貸してる建物があったなんて聞いてない！」
→ 遺産分割協議がやり直しに。相続人間の信頼関係が崩れる事態に…。
◆ 登記されていない建物でも相続対象です！
「登記がないから相続対象じゃない」と思われがちですが、これは大きな誤解です。
建物が未登記でも、
• 建築確認申請書
• 固定資産税の納税通知書
• 公図や現況測量図
などを用意すれば、相続財産として扱うことが可能です。
ただし、相続登記（所有権保存登記）をするには、まず「表題登記」が必要となります。
これが面倒で放置されがちですが、それが後々のトラブルを招く元になります。
◆ 借主とのトラブルを避けるために、今すぐできる対策
✅ 相続前の段階で「建物の表題登記」を済ませておく
→ 所有者の名義を明らかにしておくことで、相続発生後の貸主の混乱を防げます。
✅ 賃貸契約書の見直しと更新
→ 親の名義で長年契約している場合は、契約内容を見直し、登記済の所有者に切り替える必要があります。
✅ 借主への告知・説明
→ 相続後にオーナーが変わる場合、借主に新しい所有者を通知し、契約関係を整理しておくと安心です。
◆ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
不動産登記がない建物は、「自賠責保険のない車に乗る」ようなもの。
日常的には問題がなさそうでも、相続・売却・活用のタイミングで法的な不備が表面化します。
銀行融資、火災保険加入、賃貸契約の際など、何かにつけてその建物の所有権は誰なのか？確認されます。お金を出す側も本当に所有者に払ったことになるのか？今昔新聞で話題になっている地面師（詐欺）ではなかを確認するためです。
登記してあれば、法務局のお墨付きなので、問題にはなりませんが、ない場合、所有権を確認する書面はなに？ってことで、建築確認書、工事完了引き渡し証明、売買契約書、領収書、固定資産税評価額証明書など何十にも書類を提出しないと、相手側も納得しないからです。
自分の物なのにこんなの嫌ですよね。
だから、借主との信頼関係を保ち、相続人同士の争いを防ぐためにも、未登記の建物は早めに表題登記・所有権保存登記をしておくことが重要です。
◆ まとめ
✅ 建物登記なしのまま賃貸すると、相続後に「誰がオーナー？」でトラブルに
✅ 登記がない建物も相続財産に含まれ、分割対象になります
✅ 借主との契約や対応をスムーズにするには、登記の整備がカギ
✅ 相続前に「表題登記」を済ませるのが、もっとも効果的な予防策！
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