🔶まず結論
未登記建物は
**「売れると思ってから止まる」**のが一番危険です。
実際にあったご相談をご紹介します。
【実例】買主が決まった後に発覚
大津市内・築45年の木造住宅。
相続で取得し、
不動産会社に依頼して売却活動を開始。
2か月後――
買主が決まり、契約直前まで進みました。
そのとき不動産会社から一本の連絡。
「建物の登記がありません」
法務局で確認したところ、
土地は登記済みでしたが、
建物が未登記のままでした。
何が起きたか？
買主側の金融機関が、
「建物の担保評価ができない」
として融資を保留。
結果、
・契約延期
・引渡し延期
・買主の不安増大
最終的に――
買主はキャンセル。
売却は白紙に戻りました。
なぜ止まったのか？
未登記建物は、
・所有者が法的に確定していない
・構造・面積が公的記録にない
・担保設定ができない
つまり、
金融機関にとって「評価不能物件」。
売買は現金なら可能ですが、
融資が絡むとほぼ止まります。
未登記建物を自分で整えられるかどうかの判断基準は、
▶「未登記建物を自分で登記する完全手順｜失敗例と専門家に相談すべき判断基準」で詳しく解説しています。
その後どうなったか？
ご相談を受けたのは、
キャンセル後でした。
調査すると、
・建築確認なし
・図面なし
・増築あり
・相続人3名
という状況。
まず行ったのは、
✔ 現地測量
✔ 床面積の整理
✔ 課税台帳取得
✔ 上申書作成
✔ 相続人全員の書類整備
登記完了まで約2か月。
その後、再販売。
今度はスムーズに契約・引渡し完了。
※ 書類が一切残っていない場合の具体的な対処法は、
▶【保存版】古い未登記建物でも登記できる！書類がなくても可能な3つの解決策（大津市版）で解説しています。
失敗の本質は「タイミング」
未登記自体が問題なのではありません。
問題は、
売却活動を始めてから気づくこと。
売却前に確認していれば、
・契約延期なし
・買主キャンセルなし
・価格交渉リスクなし
で済んだ可能性が高いです。
実はよくある3つのパターン
① 買主の住宅ローン審査で発覚
② 解体予定で融資が止まる
③ 相続登記と同時に未登記が発覚
特に築40年以上の建物では珍しくありません。
こんな方は要注意
・祖父名義のまま
・昭和40〜50年代築
・図面が見当たらない
・増築している
・相続後そのまま
1つでも当てはまるなら、
売却前に確認が必要です。
売却前にやるべきこと
① 登記事項証明書の確認
② 固定資産税明細の確認
③ 法務局で建物の有無チェック
分からない場合は、
建物外観写真＋課税明細があれば
未登記かどうか判断できます。
まとめ
未登記建物は、
✔ 売れないのではなく
✔ 売却直前で止まるのが最大リスク
です。
売却が決まってからでは、
買主も金融機関も待ってくれません。
「まだ売る予定はないけど…」
その段階で確認するのが最も安全です。
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・売却予定がある
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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