（未登記建物 固定資産税 時効）
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【結論】未登記でも固定資産税は普通に課税されます
登記の有無とは関係なく、市町村は建物を把握した時点で課税します。
実務でも
- 祖父母の家が未登記（＝登記してない）
- しかし固定資産税は普通に請求
という例が大津市では日常的です。
登記は「権利の証明」であり、課税は「市が把握しているかどうか」で決まるため、
未登記＝税金ゼロではありません。
固定資産税の「時効5年」は多くが誤解
固定資産税には5年の時効がありますが、これは
『市が気づかずに放置していた期間』が5年続いた場合のみ
です。
つまり、
気づいた瞬間に過去5年分を遡られるため、
実務上、時効成立はほぼありません。
【ほとんど成立しない】時効が使えない具体的理由
時効が成立しない理由は以下のとおり：
- 役所は毎年航空写真で建物を把握
- 建築確認・水道開通で気づく
- 相続・売買の調査で即判明
- 隣地との境界確定でも発覚
- 解体手続きの提出で未登記が露出
これらにより、ほぼ確実に把握されます。
課税台帳と登記簿がズレる理由
固定資産税の基礎となるのは登記簿ではなく、
市町村が独自に作成する 課税台帳（家屋台帳） です。
そのため、
- 登記なし
- でも課税はされている
という「ズレ」は珍しくありません。
具体的には、
建築確認 → 市の担当部署 → 税務課へ情報連携
という流れで登録されます。
市町村はどうやって未登記建物を把握している？
建物情報は次のルートで市に届きます：
- 航空写真（毎年更新）
- 建築確認申請
- 水道・ガス・電気開通情報
- 現地調査（税務課の定期調査）
- 解体届・増築届
- 隣地からの相談・境界確定の立会
「未登記だからバレない」というのは完全な誤解で、
現場ではほぼ100%把握されます。
過去分の請求はどこまで来る？
法律上のルールは明確です：
気づいた年度
＋ 過去5年まで遡って請求が可能
多くの方が
「10年前の分を請求されるのでは？」
と心配しますが、
遡れるのは最大5年です。
土地家屋調査士に相談すべきケース
以下の方は早めの相談が必要です：
- 未登記建物の所有者が不明
- 固定資産税が来ているが登記が無い
- 相続で名義変更したいが資料がない
- 解体したいが未登記で役所の書類が揃わない
- 時効が気になるが仕組みがよく分からない
- 親の家が未登記か確認したい
未登記建物は、相続・固定資産税・登記がすべて接続しているため、
どれか一つでも放置すると後で大きな負担になります。
大津市周辺の未登記対応は、実務を熟知した調査士が最短ルートを提示できます。
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【竹内貞直（土地家屋調査士 × 相続診断士）コメント】
固定資産税と未登記建物のご相談は、大津市では特に増えています。
「時効があると聞いたが本当か？」というお問い合わせをよくいただきますが、
実務上、時効成立はほぼありません。
未登記のまま長年放置すると、
- 相続で名義が分からない
- 固定資産税だけ請求が来る
- 解体・売却で書類が足りない
など問題が連鎖します。
トラブルを避けるためにも、
“固定資産税が来ているのに登記がない”場合は必ず一度ご相談ください。
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