未登記建物がある土地を相続するリスクとは?

「建物があるのに登記されていない」──そんなケース、実は少なくありません。

古い住宅や物置・離れなどで、「建てたけど登記していない」という建物は全国に数多く存在します。
こうした“未登記建物”を含む土地を相続する場合、どんなリスクがあるのかをご存じでしょうか?

この記事では、土地家屋調査士×相続診断士の視点から、相続時に注意すべきポイントを解説します。


未登記建物とは?

そもそも建物は、法務局に登記されてはじめて“公的に存在が認められる”もの。
登記されていない建物は、いわば「法的には存在しない扱い」となり、所有者を証明できません。

代表的な未登記建物の例:
• 昭和の時代に建てられたが、登記手続きをしていない住宅
• 増築部分のみ登記されていない
• 農機具小屋や作業場などの簡易建物


相続で問題になる「3つのリスク」

① 所有者を証明できない=相続登記に支障

相続登記を進めようとしても、未登記建物には登記名義がないため、
誰が相続するのか・どう分けるのかが曖昧になります。
場合によっては相続人全員の同意が必要となり、話がまとまらない要因に。


② 売却や解体がスムーズにできない

未登記建物があると、買主が不安を感じて売買が成立しにくくなります。
また、解体するにも「この建物の所有者は誰か?」という確認が必要になり、
意図しないトラブルや遺産分割協議のやり直しに発展することもあります。


③ 固定資産税はかかるのに法的権利はない?

実は未登記建物でも、市役所は「現地に建物がある」と把握していることが多く、
固定資産税はしっかり課税されていることがあります。
つまり、「権利は不明確、でも税金は払う」という、一方的に不利な状態になるリスクがあるのです。


【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント】

「未登記建物は“見えない爆弾”です。放置せず、相続前に洗い出しておくことが肝心です」
実際の現場では「父が建てた物置だけど、登記なんてしたことなかった」「古い母屋は未登記だった」といったケースが多く見られます。
しかし相続となると、「誰の建物なのか」「評価額はどうするのか」「売る時にどう説明するのか」など、問題が一気に表面化します。

又、相続登記義務化で登記しなければ罰金です。それなら、気が付いたときに建物登記しておく。
相続を見据えて、土地と建物の登記状況を整理しておくことが、家族トラブルを防ぐ第一歩です。


対応策:今のうちにやっておくべきこと

• ✅ 現地調査で未登記建物の有無をチェック

 登記簿との照合・測量で、登記されていない建物がないかを確認しましょう。

• ✅ 未登記であれば登記を検討

 建物表題登記(登記の“第一歩”)は土地家屋調査士の専門分野。現況を反映した登記で、後々のトラブル回避につながります。

• ✅ 相続診断で“土地+建物”を総合的に評価

 相続の分け方・節税・活用法まで考慮するには、相続診断士の視点が有効です。


まとめ|「建物が登記されているか」は相続前に確認を!

• 未登記建物があると、相続や売却で重大なトラブルに
• 固定資産税はかかっても、法的権利が主張できないことも
• 相続前に調査士による現地確認と登記整理を

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📚 参考リンク(公式情報)

法務省|相続登記の義務化
国土地理院|地積測量図・地図整備について
日本土地家屋調査士会連合会|調査士の業務とは

※この記事は、滋賀県大津市の土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直が、相談事例をもとに解説しています。


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