不動産の売却や相続の相談で、
こんな言葉を不動産会社から言われたことはありませんか？
「この建物、未登記ですね。
正直、このままでは取引は難しいです」
売主側からすると、
- 固定資産税も払っている
- 何十年も問題なく使ってきた
- 住んでいたのは確かに自分（家族）
それなのに
「なぜ断られるのか分からない」
というケースが非常に多いです。
この記事では、
土地家屋調査士の実務目線で
未登記建物があると取引を断られる本当の理由を解説します。
結論：理由は「危ない」からではなく「説明できない」から
まず結論から言うと、
不動産会社が未登記建物の取引を嫌がる最大の理由は、
「責任をもって説明できない」からです。
トラブルになりそうだから、
面倒だから、
という話ではありません。
不動産取引で必ず求められるもの
売買契約では、最低限次の説明が求められます。
- 誰の不動産なのか（所有者）
- どんな建物なのか（構造・床面積・位置）
- 権利関係に問題はないか
ところが未登記建物の場合、
法務局の登記簿で説明できないのです。
未登記建物があると説明できないポイント
① 「本当に売主の建物なのか？」
未登記建物は、
**登記簿上は「存在しない建物」**です。
そのため、
- 相続人全員のものではないか
- 実は他の相続人が権利主張しないか
- 建てた人と使っていた人が違わないか
といった点を、
第三者に客観的に説明できません。
② 建物の内容が公的に確認できない
未登記建物には、
- 構造（木造？鉄骨？）
- 床面積
- 建築時期
といった情報が、
法務局に登録されていません。
つまり、
「この建物はこういう建物です」
という説明を
不動産会社が“保証できない”状態です。
③ 買主・金融機関が嫌がる
未登記建物があると、
- 住宅ローンが使えない
- 抵当権が設定できない
- 将来の転売で困る
と判断されることが多く、
結果として
「買いたい人がいない」＝取引不可
という結論になりがちです。
「古い家だから仕方ない」は通用しない？
よくある誤解がこれです。
「古い建物だから、未登記でも仕方ないですよね？」
実務では、
古いかどうかはほとんど関係ありません。
- 昭和40年代の建物でも
- 相続したばかりの建物でも
未登記であれば、
同じように取引は止まります。
不動産会社が「断る」という判断をする理由
不動産会社は、
- 売れない物件を預かれない
- トラブルの芽を抱えられない
という立場にあります。
そのため、
「未登記が解消されてからでないと扱えません」
という判断は、
実はかなり良心的とも言えます。
では、どうすれば取引できるのか？
答えはシンプルです。
→未登記建物を「登記する」
具体的には、
- 建物表題登記
- （必要に応じて）相続関係の整理
- 所有権保存登記
この流れを踏むことで、
- 建物の存在
- 所有者
- 内容
を法的に説明できる状態になります。
実務では「売却話が出てから」では遅いことも
実際の相談で多いのが、
- 買主が決まってから慌てて相談
- 決済日が決まっている
- 登記が間に合わない
というケースです。
未登記建物の整理には、
一定の期間が必要です。
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