「確かに家は建っているのに、登記簿には“建物なし”と記載されている…」
「家を相続したのに、なぜか“更地”として課税されている…」
こんなケース、実は珍しくありません。
それは建物が登記されていない＝未登記建物の可能性が高いからです。
このような場合、登記簿上では「建物がない土地＝更地」として扱われ、税金や相続で不利になることも…！
この記事では、未登記建物によって発生する税務上のデメリットや、損を避けるための対策を、土地家屋調査士・相続診断士の視点から解説します。
【見出し①】「未登記建物」とは？固定資産税と登記簿は別モノ！
まず理解しておきたいのが、「登記簿」と「固定資産税台帳」はまったく別の管理システムだということ。
固定資産税台帳 登記簿
市町村が管理 法務局が管理
課税のために存在 所有権など法的証明のために存在
未登記でも課税対象 未登記だと登記簿には記載されない
つまり、固定資産税がかかっていても「登記簿上は更地」扱いになることがあるのです。
【見出し②】更地扱いだと、税金で損をするって本当？
はい、本当です。たとえば以下のような税制優遇の対象外となる恐れがあります。
✅ ① 相続税の「小規模宅地等の特例」が使えない
「被相続人の自宅に同居していた相続人が土地を相続した場合、最大80％評価減できる特例」ですが、
登記簿に建物がない＝居住実態が証明できないとされ、特例が否認されることがあります。
✅ ② 固定資産税の「住宅用地の特例」から除外される可能性
住宅が建っていれば土地の固定資産税は最大1/6に軽減されますが、
未登記で建物の存在が証明できない場合、“更地”として課税されてしまうこともあります。
✅ ③ 贈与税・譲渡所得税の計算でも不利になる
「古い家があるから評価が低い土地」のはずが、更地扱いで高く評価されてしまうといったケースも実際に発生しています。
【見出し③】登記簿に建物がないときのリスク
• 家が建っているのに「建物がない土地」として不動産売買される
• 金融機関の担保評価が下がり、融資が通らない
• 建物の所有者が不明扱いになる（所有権トラブル）
• 相続人間での取り分に混乱が生じる
建物が登記されていないだけで「存在していない」扱いになることが、これほど多くの問題につながるのです。
【見出し④】未登記建物の税務リスクを回避するには？
✅ 1. 建物の「表題登記」を行う
登記簿に建物を載せるには、土地家屋調査士が行う「建物表題登記」が必要です。
これにより、建物の存在が法的にも明確になり、税務上も有利になります。
✅ 2. 必要書類を整える
• 所有者の本人確認書類
• 建築時期を示す資料（固定資産税台帳・建築確認通知書 など）
• 相続の場合は戸籍・遺産分割協議書など
✅ 3. 相続登記もあわせて検討する
建物の登記だけでなく、相続登記を済ませておくことで節税と名義整理が一体化できます。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
実際に、未登記のまま相続が発生して、「評価額が上がって相続税が跳ね上がった」というケースを複数見てきました。
課税の実態と登記の状態にズレがあると、税務署から指摘されたり、特例が使えなくなったりすることも…。
「とりあえず税金は払っているから大丈夫」と安心せず、今のうちに登記状況を確認し、現状と登記を一致させておく（未登記ならすぐ登記する）のがおすすめです。
【まとめ】
✅ 未登記建物があると、登記簿上は「更地」扱いに
✅ 相続税・固定資産税などで損をする可能性あり
✅ 「表題登記」で建物の存在を正式に登録することが重要！
放置していた未登記建物が、じつは何十万円〜数百万円規模の損失につながる可能性もあります。
不安な方は、土地家屋調査士・相続診断士の専門家にぜひご相談ください。
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