「確かに家は建っているのに、登記簿には“建物なし”と記載されている…」
「家を相続したのに、なぜか“更地”として課税されている…」
こんなケース、実は珍しくありません。
それは 建物が登記されていない＝未登記建物 の可能性が高いからです。
このような場合、登記簿上では「建物がない土地＝更地」として扱われ、税金や相続で不利になることも…！
この記事では、未登記建物によって発生する税務上のデメリットや、損を避けるための対策を、土地家屋調査士・相続診断士の視点から解説します。
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【見出し①】「未登記建物」とは？固定資産税と登記簿は別モノ！
まず理解しておきたいのが、「登記簿」と「固定資産税台帳」はまったく別の管理システムだということです。
| 比較項目 | 固定資産税台帳 | 登記簿 |
|---|---|---|
| 管理者 | 市町村 | 法務局 |
| 目的 | 課税のため | 法的証明のため |
| 未登記でも課税対象 | ✅ はい | ❌ 記載されない |
つまり、固定資産税がかかっていても「登記簿上は更地」扱いになることがあるのです。
【見出し②】更地扱いだと、税金で損をするって本当？
はい、本当です。
たとえば以下のような税制優遇の対象外となる恐れがあります👇
✅ ① 相続税の「小規模宅地等の特例」が使えない
登記簿に建物がないと、居住実態を証明できず、特例が否認されることがあります。
✅ ② 固定資産税の「住宅用地の特例」が除外される可能性
住宅が建っていても、登記がないと“更地”として課税されることがあります。
✅ ③ 贈与税・譲渡所得税でも不利に
「古い家がある＝評価が低い土地」と思っていても、更地扱いで評価額が上がることがあります。
【見出し③】登記簿に建物がないときのリスク
- 家が建っているのに「建物がない土地」として取引される
- 銀行融資の担保評価が下がる
- 所有者不明扱いによるトラブル
- 相続人間での取り分トラブル
登記がないだけで、実際には存在している家が「存在しない扱い」になるのです。
【見出し④】未登記建物の税務リスクを回避するには？
✅ 1. 建物の「表題登記」を行う
土地家屋調査士が行う建物表題登記により、建物の存在が法的にも明確になります。
✅ 2. 必要書類を整える
- 所有者の本人確認書類
- 建築時期の資料（固定資産台帳など）
- 相続人の戸籍や遺産分割協議書
✅ 3. 相続登記も同時に行う
建物の登記とあわせて、相続登記を済ませておくと、税務・名義の両面で安心です。
【土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント】
未登記のまま相続を迎えると、「評価額が上がって相続税が高額になった」例は珍しくありません。
税務署や法務局に登記と課税のズレを指摘されるケースもあります。
「固定資産税を払っているから大丈夫」と思わず、登記簿の状態を確認し、未登記なら早めに登記しておきましょう。
【まとめ】
✅ 未登記建物があると、登記簿上は「更地」扱いに
✅ 相続税・固定資産税で損をする可能性あり
✅ 「建物表題登記」で法的・税務的にも安心
放置していた未登記建物が、数十万円〜数百万円の損失につながることも。
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