知らなきゃ損する税務の落とし穴
✍️ 執筆者：土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直（滋賀県大津市）
【まず最初に】
「家が建っているのに 登記簿では“更地”扱い —— これ、放置すると危険です」
最近、ご相談の中で非常に増えているのが、
「固定資産税は払っているのに、登記簿では建物なしと言われた」
「相続で土地を調べたら“更地”になっていた」
というケース。
この場合、未登記建物 の可能性が極めて高く、
そのまま放置すると 税金・相続・売却のすべてで大きな損失 が出ます。
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【見出し①】
「固定資産税」と「登記簿」はまったく別モノです
まず知っておくべき大前提はこれです。
| 比較項目 | 固定資産税台帳（市町村） | 登記簿（法務局） |
|---|---|---|
| 管理者 | 市町村の税務課 | 法務局 |
| 主な目的 | 課税 | 法的な権利証明 |
| 未登記でも建物を計上する？ | ✔️ あり | ❌ 記載されない |
つまり…
👉 **固定資産税がかかっていても
登記簿上は“更地”扱いになることがある**
税金を払っているから安心、ではありません。
【見出し②】
「更地扱い」になると税金で損をするって本当？
はい、本当です。しかも損失額はとても大きくなることがあります。
❌① 相続税の「小規模宅地等の特例」が使えない
登記簿に建物がない＝居住実態の証明が難しく、
特例が否認されるケースがある ため、
相続税が数百万円以上高くなることも。
❌② 固定資産税の「住宅用地の軽減」が外れる可能性
未登記だと、住宅があっても 更地として課税 されることがあります。
❌③ 譲渡税・贈与税の評価が上がる
建物があると評価額は下がるのに、
登記がないと 評価が高い“更地”扱い → 税額アップ。
【見出し③】
登記簿に建物がないと起こるその他のリスク
- 売却時に「建物が存在しない土地」として扱われる
- 銀行融資で担保評価が下がる
- 次世代で所有者不明化する
- 相続人どうしの取り分トラブル
現実には家が建っていても、
登記がなければ 法的には“存在しない建物” となります。
【見出し④】
未登記建物の税務リスクを避ける方法
✔️ 1. 建物の「表題登記」をする（最優先）
土地家屋調査士が行う手続きで、
建物が法的に存在することを明確化できます。
✔️ 2. 必要書類を揃える
- 所有者の本人確認書類
- 建築時期のわかる資料（固定資産台帳など）
- 相続時は戸籍・遺産分割協議書
※書類がなくても、現地調査・聞き取りで補完可能。
✔️ 3. 相続登記も同時に済ませる
法務局と税務署の“ズレ”をなくすことができます。
【竹内貞直（土地家屋調査士 × 相続診断士）コメント】
滋賀県では、
「古い母屋だけ未登記」「離れや倉庫だけ未登記」
というケースが非常に多く見られます。
そして実際に、
- 相続税が高くなった
- 税務署から説明を求められた
- 融資が通らなかった
というご相談は珍しくありません。
👉 「固定資産税を払っているから大丈夫」
これは 大きな誤解 です。
未登記のまま相続を迎えると、
数十万〜数百万円の損につながることがあります。
【まとめ】
- ✔️ 未登記建物は、登記簿上「更地」扱いになる
- ✔️ 各種税金の優遇が受けられず 大損 する可能性
- ✔️ 放置すると相続・売却・融資すべてで不利
- ✔️ 対策は「建物表題登記」が最重要
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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