はじめに
「昔、親が庭に建てた離れがあるけど、登記ってしてたっけ？」
「農業用の倉庫があるけど、これは登記の対象なの？」
こうした敷地内の離れや倉庫が未登記のままになっているケースは意外と多くあります。
実はこれ、相続・売却のときに大きな支障となることがあります。
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「昔、親が庭に建てた離れがあるけど、登記ってしてたっけ？」
「農業用の倉庫があるけど、これは登記の対象なの？」
こうした「家の敷地内にある建物」について、登記がされていないケースは意外と多いです。
特に相続や売却の際、未登記の建物が思わぬトラブルや手間の原因になることも…。
この記事では、土地家屋調査士・相続診断士の立場から、
離れや倉庫などの登記の必要性と、その判断基準についてわかりやすく解説します。
「未登記建物」とは？倉庫や離れも対象になる？
「未登記建物」とは、法務局の登記簿に建物として記載がないものを指します。
家やマンションなどの主たる建物だけでなく、以下のような付属建物も対象となることがあります。
- 離れ（住居とは別の小規模住宅）
- 倉庫（農業用・資材置き場）
- 車庫（ガレージ）
- 物置・小屋（基礎がしっかりしているもの）
ポイントは、「恒久的な構造かどうか」です。
登記が必要かどうかの判断基準【チェックリスト】
以下の4項目でおおまかな判断が可能です。
✅ 1. 基礎があるか（コンクリートなどで地面に定着しているか）
→ Yes：登記が必要
✅ 2. 屋根と壁があり、恒久的な構造か（簡易テントや組み立て式ではない）
→ Yes：登記対象の可能性が高い
✅ 3. 用途が住宅・事業・倉庫など明確か
→ Yes：登記の対象
✅ 4. 現存しており、固定資産税の課税対象か
→ Yes：登記漏れの可能性あり
登記が不要なケース
一方で、以下のようなものは登記の必要がない場合があります。
- プレハブ式の簡易物置（地面に固定されていない）
- 仮設事務所など一時的な建物
- ビニールハウスやテント倉庫（基礎なし・非恒久）
- コンテナ型ストレージ（移動可能なもの）
ただし、電気・水道設備を備え固定して使っている場合は登記対象になる可能性があります。
➡️ 現地確認が一番確実です。
登記していない離れ・倉庫があると何が困る？
🚫 相続時に所有権が不明確になる
→ 表題登記・相続登記ができず、手続きが止まる。
🚫 売却時に更地と誤解される
→ 査定価格が下がる／買主に説明義務が発生。
🚫 解体・建て替え時に行政手続きが進まない
→ 未登記＝「存在しない建物」と扱われ、補助金や許可に影響。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直からのコメント】
「離れや物置だから登記はいらないと思っていた」というご相談が非常に多いです。
しかし実際には、登記していないことで相続・売却時に大きなトラブルになることがあります。
まず確認してほしいのは、
👉 その建物が地面と固定されているか？（＝基礎が打ってあるか）
当事務所では、現地調査と法務局・役所での確認をセットで行い、
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私、土地家屋調査士 竹内貞直が現地調査・アドバイスいたしますので、お気軽にご相談ください。
【まとめ】
✅ 離れ・倉庫・物置でも、構造や用途によっては登記が必要
✅ 判断のポイントは「基礎・用途・恒久性」
✅ 未登記のままだと、相続・売却・建て替えで支障が出る可能性
✅ 不安なときは、土地家屋調査士に早めに相談を！
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