「建物の登記はしていないけど、固定資産税も相続税もかからないんじゃないの？」
そんなふうに考えている方は要注意です。
実は、登記がされていなくても建物は評価され、相続税の課税対象になります。
今回は、「未登記＝課税されない」という大きな誤解と、相続税申告の注意点を解説します。
登記がなくても「存在している建物」は評価される
未登記の建物であっても、
• 固定資産税の課税対象
• 相続税の財産評価の対象
となるのが現実です。
つまり、登記なし＝見逃してもらえるという考えは通用しません。
市区町村の固定資産台帳に建物が登録されていれば、税務署もその存在を把握済み。
相続税の申告では、未登記でも評価額を算出して申告する必要があります。
【注意】建物の登記なしは申告遅延や加算税の原因に
未登記の建物は、誰の所有かが不明確になりがちです。
そのため…
• 相続人間で「誰の財産なのか」でもめる
• 登記されていないがゆえに、申告書類の作成が遅れる
• 所得税や相続税の申告期限に間に合わず延滞税・過少申告加算税が発生
という、税金面のトラブルに発展することもあります。
「登記がないのに税金だけかかる」最悪のパターンとは？
未登記建物は、所有権の主張が曖昧になりがちです。
その結果…
• 税金だけ払うが、所有権の主張ができない
• 相続人の一部が「自分には関係ない」と主張して分割協議がまとまらない
• 建物を使えないまま、維持管理費や税負担だけが発生
という「税金だけ取られて、活用も売却もできない状態」に陥ることもあります。
相続税申告での対応方法とは？
✅ 評価額の確認方法
未登記の建物は、固定資産税の課税明細書にある評価額を基準にします。
✅ 名義が不明なら協議と登記手続きも同時に進める
誰の名義にするか決まらないまま放置せず、遺産分割協議書を作成して登記も済ませるのがベストです。
✅ 税理士と連携して、課税リスクを最小限に
調査士・税理士が連携すれば、評価・申告・登記の一体的な対応が可能です。
【土地家屋調査士×相続診断士｜竹内貞直コメント】
相続税の現場では「登記してないから大丈夫」と安心されている方が多いですが、課税の実務は登記の有無に関係ありません。
「登記されていない建物なのに税金はしっかりかかる」ことを知らず、あとからトラブルになるケースを多く見てきました。
相続のタイミングでこそ、登記の整備＝財産とすることで、資産を保全できます。
まとめ
• 未登記の建物でも相続税はしっかり課税対象
• 登記がないと、相続手続き・申告が遅れ、加算税のリスク
• 「税金だけ払って権利なし」にならないよう、登記整備を早めに行うべき
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