〜登記もない、図面もない。そんな実家を相続したら？〜
「市役所にも法務局にも“建物の図面がない”って言われました…」
「固定資産税は払っているのに、登記も床面積も不明ってどういうこと？」
滋賀県大津市でも多く残る、昭和30〜50年代に建てられた木造住宅。
こうした家の多くは、建物登記がされておらず、市役所にも図面（床面積図）がないという“二重に記録が存在しない”状態です。
この記事では、未登記建物と床面積図がない場合に起こる問題、そしてその対処法をわかりやすく解説します。
■ 昭和の住宅は「登記されていない」ケースが多数
昭和30〜50年代の一戸建ては、
建築確認はあっても登記はしていない
固定資産税は課税されている（名寄帳に記載あり）
でも法務局には「登記簿がない」＝未登記
というケースが非常に多く見られます。
さらに…
市役所にも「課税の根拠となる床面積図」が保管されていないケースがあり、
実態が不明な“ブラックボックス化した空き家”になっているのです。
■ 図面がないと、何が困るのか？
相続や売却時、正確な建物情報が分からない
不動産業者が「取扱いできません」と断る
解体や補助金申請にも支障
表題登記をしようにも、まずは現地調査が必須
■ 大津市でも実際にあった事例
▽ 昭和44年築・木造住宅（名義：故人）
固定資産税は母が払い続けていた
登記簿なし、床面積図なし
建物の間取りが曖昧で、誰も正確に分からない
相続人が売却を希望 → 法務局に登記がないと発覚
建物表題登記＋測量図作成を経て、相続登記へ進行
→ 専門家による現地測量と図面作成で“見える化”
→ 売却・相続・解体への道がひらけた
■ どう対応すればいい？
✅ ステップ1：まずは建物の登記有無を確認
法務局で建物の登記簿があるか調べます。
→ なければ「未登記」です。
✅ ステップ2：市役所の課税資料を確認
固定資産税課で「名寄帳」「家屋課税台帳」「図面」の有無を確認
→ 昭和50年代以前の建物は、図面が保管されていない場合が多いです。
✅ ステップ3：調査士による現地調査・図面作成
法務局へ建物表題登記を申請するには、
実際の建物を調査・計測して図面を新たに作る必要があります。
■ 専門家コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
「昭和の建物は“建てたけれど登記していない”という時代背景が強く、大津市でもこのタイプの未登記建物が非常に多く残っています。
特に昭和50年代以前の住宅では、市役所にも床面積図や建築確認資料が残っていないことが多く、
実態を把握するには現地調査が必須になります。
図面がなければ現地を測量して建物の辺長を確認し、床面積を計算しますが、その時に木造建物の基礎となる1区画が0.91m（※木造建物は0.91の倍数で作成されていることがほとんど）を考慮して床面積を計算します。
もし建物の登記後、相続や売却を考えているなら、①まず法務局で登記の有無を確認、②次に役所で図面の有無を確認、この確認を早くすることがトラブル回避につながります。」
■ まとめ｜図面も登記もない建物を「見える化」することが大事
昭和50年代以前の住宅は、未登記＋図面なしのケース多数が多いので注意してください。（通常より手間・費用が掛かります。）
又、建物の登記がスムーズに進まないと相続・売却・解体で必ず壁にぶつかることが多いです。（不動産の建物の前提は登記した建物なので、書面で未登記の建物を記載しても、本当にその建物だと確定ができないため。）
未登記建物は公にこの所有者は、あなたですというためのものです。登記があれば、いちいち自分が所有者ですと説明する必要もありません。登記をすることで、建物を法的に公示することが必要です。
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