「相続した古い家が未登記だった…」
「建築確認・図面・契約書が1枚も残っていない」
滋賀県大津市では、こうした
“書類ゼロ × 未登記建物” の相談が急増しています。
※最近では、滋賀県外（県外在住の相続人・他県の実家）からのご相談も増えています。
結論はシンプルです。
✅ 必要書類がなくても、未登記建物の登記はできます。
ただし、
書類の欠落が多いほど難易度が上がり、時間も費用も増えるため、
まずは 状況のヒアリングが最重要 です。
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「登記できるか分からない」
「書類が何も残っていない」
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土地家屋調査士が
「今すぐ登記できるか／急がなくていいか」も含めて
正直にお伝えします。
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1. 未登記建物の登記に“本来必要な書類”
通常は次の書類を使います：
- 建築確認通知書
- 検査済証
- 工事請負契約書・設計図
- 固定資産税課税明細書
- 所有者の住民票・印鑑証明
しかし現実は──
➡ 古い家ほど1枚も残っていないケースが多数。
そこで鍵になるのが、
土地家屋調査士による現地調査＋代替資料の作成 です。
2. 必要書類がなくてもできる未登記建物の登記方法
以下の流れで、書類ゼロでも登記が進められます。
① 現地での実測・調査
建物の形状・面積・位置を正確に測り、
登記に必要な図面を作成。
② 固定資産の資料確認
課税台帳や家屋台帳などを取得して
建物の存在と所有者情報を裏付け。
③ 相続資料などの補完
書類が足りない場合は相続資料（戸籍など）で所有者を確定。
④ 法務局へ登記申請
調査で得た資料を基に
「建物表題登記」→「保存登記」 を実施。
➡ 書類なしでも“調査力＋公的資料”で登記は可能です。
ただし、相続が絡むと
相続人の同意・書類収集 が必要になるため、
早めに動くほどスムーズです。
📍 大津市で未登記建物・相続のご相談なら
👉 竹内貞直 土地家屋調査士事務所
（相続診断士／未登記建物の専門対応）
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3. 依頼前に知っておきたい注意点
● 相続人全員の同意が必要
未登記建物を相続後に登記する場合、
相続人全員の署名押印・印鑑証明が必要。
● 未登記のままでは売却不可
売買・贈与・担保設定……
すべて「登記済み」が前提。
● 税金の名義が曖昧なまま
課税されているのに所有名義が不明、
という矛盾が放置されます。
4. まとめ：書類ゼロでも登記できます（ただし早いほど得）
未登記建物は登記可能ですが、
- 相続人が多い
- 書類が古い・紛失
- 売却・解体が迫っている
ほど難易度は上昇します。
“無理かも…”と思って放置された未登記建物ほど、
・相続人が増える
・同意が取りにくくなる
・結果的に費用も時間もかかる
というケースを、私は何度も見てきました。
「登記できるかどうか」を知るだけでも、今は無料で可能です。
迷った段階で、一度だけ状況を見せてください。
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**5. 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直 コメント**
滋賀県の大津市・草津市・近江八幡市・野洲市などで
**「書類ゼロ × 未登記建物」**の相談が実際にとても増えています。
私が最近対応したケースでも、
- 建築確認が残っていない
- 固定資産税の情報も曖昧
- 相続人の一部と連絡が取れない
という“ないないづくし”の案件がありました。
正直なところ、書類が揃っている案件より
調査や裏付けに倍の手間がかかります。
ただ、現地調査・台帳調査・相続資料の突合を1つずつ丁寧に行えば、
どれだけ古い建物でも登記にたどり着けるというのも事実です。
その案件でも、最終的には相続人全員の同意が得られ、
「売却が無事にできました」と感謝の連絡をいただきました。
💡 未登記建物は“放置が一番のリスク”です。
相続が始まる前・売却の前に動いておくと
時間も費用も大きく節約できます。
「書類が1枚も残っていない」という状況でも構いません。
まずはお気軽に現状をお聞かせください。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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