「もう壊して何年も経つ建物、登記簿にはまだ残ってるけど問題ない？」
「実際には存在しない家が登記上では“ある”ことになっている…相続に影響あるの？」
このように、建物を解体したのに登記簿上に残ったままの状態は、
「建物滅失登記の未了」が原因です。
また、似た問題として未登記建物も存在します。
どちらも、相続や不動産取引の際に大きな支障となるケースがあります。
本記事では、建物滅失登記を怠ることによるリスクと、
未登記建物との関係について、土地家屋調査士・相続診断士の視点から解説します。
【見出し①】「建物滅失登記」とは？
建物滅失登記とは、既存の建物を取り壊したときに、その事実を登記簿上から消す手続きのことです。
法務局に申請することで、「この場所には建物が存在しません」と正式に記録されます。
▶ 例えばこんなときに必要です
• 古家を解体して更地にした
• 空き家を取り壊して駐車場にした
• 建て替えを行う前に古い家を壊した
解体から1カ月以内に申請するのが原則とされています。
【見出し②】滅失登記をしていないと起こる相続トラブルとは？
❌【1】登記簿に存在しないはずの建物が残る
→ 解体済みでも登記簿には「存在する家屋」として残り、
相続登記や分筆手続き、評価査定の際に混乱が生じます。
❌【2】相続人が不要な建物を「相続する」ことに？
→ 実際にはない建物が相続対象とされることで、相続財産の分割に誤解が生じたり、無駄な書類作成が必要になることも。
❌【3】将来的な売却で「謄本と現況が違う」トラブルに
→ 物件調査の際に、「登記上にあるのに実物がない」と指摘され、取引に支障を来すケースがあります。
【見出し③】未登記建物と滅失登記の関係性とは？
滅失登記が必要なのは「登記されている建物」です。
一方、未登記建物は登記簿に載っていないため、「滅失登記そのものが存在しない」ことになります。
しかし、以下のような状況がよくあります。
✅ 解体した建物が「未登記」だった
→ そもそも滅失登記できないが、その建物の存在証明ができないことで相続財産として認められないリスク。
✅ 表題登記だけ済んでいて、所有権保存登記をしていなかった
→ 「登記はあるが中途半端」な状態で滅失登記の際に混乱することも。
🌟 いずれの場合も、『現地にない建物が登記簿にある／逆に登記簿にない建物が現地にあった』というミスマッチが、相続・売却時の大きな障害になります。
【見出し④】滅失登記の手続きと必要書類
【手続きの流れ】
- 解体工事の完了（工事業者の解体証明書取得）
- 土地家屋調査士による現地確認・申請書作成
- 法務局へ申請（滅失登記）
【必要書類】
• 解体証明書（施工業者発行）
• 登記事項証明書
• 建物図面（あれば）
• 委任状（代理申請の場合）
• 固定資産評価証明書（場合により）
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
建物を壊したまま、滅失登記を忘れている方は非常に多く見受けられます。
「もう建物はないから問題ない」と思っていても、登記簿が現状と一致していないことで、相続や売却の際に“余計な手間”が多々発生しています。
また、未登記のまま解体された建物も、「本当にあったのか？」という点が相続時に揉める要因となりやすいです。
少しでもご不安があれば、土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直までお気軽にご相談ください。現地調査から登記手続きまで一括対応いたします。
【まとめ】
✅ 建物を壊したら「建物滅失登記」を忘れずに
✅ 登記上と現況が違うと、相続や売却でトラブルになる
✅ 未登記建物との関係も重要。存在証明ができないと相続財産に含められないことも
✅ 登記の専門家（土地家屋調査士）に早めの相談が安心
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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