「数年前に増築したけど、登記はしていない」
「評価額に関係ないと思ってたけど、本当に問題ないの？」
このように、建物を増築しても登記しないままにしているケースは実は少なくありません。
しかし、未登記の増築部分があると相続時や売却時に“想定外のトラブル”を招くことがあります。
特に注意したいのが、不動産の評価額や相続税額への影響です。
この記事では、
• なぜ増築登記をしないといけないのか
• 評価や税金にどんな影響があるのか
• どのような対策が必要か
を土地家屋調査士・相続診断士の視点で解説します。
【見出し①】未登記の増築がもたらす3つのリスクとは？
- 相続税評価のズレ
→ 登記簿上の面積と実際の面積が異なると、
税務署の評価と現実の不動産価値がかみ合わず、課税漏れや追徴リスクが発生。 - 売却時の価格交渉・契約トラブル
→ 「登記されてない建物部分がある」と買主が警戒。
→ 融資が通らない、減額交渉されるなど損につながる可能性。 - 名義変更や登記手続きが困難に
→ 登記がなければ、「誰の所有か」「どの部分が増築か」の確認ができず、
遺産分割協議や所有権移転に時間がかかる。
【見出し②】評価額や税金に関係ないと思っていませんか？
「登記しないと固定資産税が安くなる」と思っている方もいますが、それは誤解です。
■ 税務署・市町村は現地調査で把握している
• 固定資産税の課税は「現況主義」。
• つまり、登記されていなくても建物があれば課税対象。
• 逆に、登記されていないことで課税漏れや説明義務が発生し、後から修正されることも。
■ 相続税では、未登記でも価値があると見なされる
• 税務署は「実際の現況」をもとに評価します。
• 面積や構造が評価対象となるため、登記との不一致は申告ミスとされかねません。
【見出し③】増築した場合、登記が必要なケースとは？
増築の内容 登記の必要性 理由
屋根付きのサンルームを増設 必要 面積・構造の変更
倉庫や離れを増築 必要 新たな独立建物とみなされる
既存部分の壁を取り払って増築 必要 全体の構造変更になるため
✅ 判断に迷う場合は土地家屋調査士に現地調査を依頼するのが確実です。
【見出し④】増築登記をしておくと、将来的に安心！
• ✅ 不動産の評価額と登記情報が一致し、スムーズな相続登記・申告が可能
• ✅ 売却時にもスムーズに進行、買主の不安を回避
• ✅ 節税や名義整理の計画も立てやすく、資産管理が明確に
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「大津市から毎年納税通知書が来て、固定資産税を滞納せず払ってるから増築の登記はいらないと思ってた」というご相談をよくいただきます。
しかし、登記と課税は別物です。
増築を放置していると、その部分の所有者は誰なのか第三者はわかりません。そのため相続や売却で“増築部分が想定外の損失”を招くのです。
滋賀県大津市を中心に、登記・測量・相続診断までサポートしております。 まずはお気軽に現況調査だけでもご相談ください。
【まとめ】
• 増築部分の未登記は、評価額の不一致・申告漏れ・手続きの遅延を引き起こす
• 相続税・不動産売却・節税すべてに関わる重要なポイント
• 増築後は土地家屋調査士に相談して登記を済ませるのがベスト
• 登記を正しく行うことで、将来のトラブルを防ぎ、資産を守ることができる
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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