「土地の相続登記は済ませたから大丈夫」――
そう思っていたら、実は建物が“未登記”だった…。
そんな「土地あり・建物なし」の片手落ちな相続が、思わぬトラブルを生むケースが増えています。
土地の名義は変更したのに、建物は登記されていなかった――。
一見、手続きは終わったように見えても、実は相続登記としては“未完了”というケースが意外に多く見られます。
この記事では、「土地だけ登記済み・建物は未登記」という典型的な問題パターンを紹介し、そのリスクと対応策をわかりやすく解説します。
◆ 建物が未登記だとどうなる？ 相続でよくある３つの問題
① 所有者が法的に明確でない
建物が登記されていないと、「誰のものか」が法務局上は存在しません。
たとえ親が長年住んでいた家でも、登記がなければ名義不明の“物件”として扱われてしまいます。
② 土地と建物の名義がバラバラに
土地は子が相続し、建物は未登記で親名義のまま…。
このような状態では、売却・建替え・融資などの場面で権利関係が複雑化し、スムーズに進まなくなります。
③ 建物の分割協議ができない
相続人間で建物をどう分けるか決めたくても、登記がなければそもそも財産評価の対象として扱えません。
分けられない・売れない・使えない状態に陥ることも。
◆ 土地だけ登記して安心してしまう落とし穴
よくあるのが、「とりあえず土地の登記を済ませたから安心」と思い込んでしまうケース。
しかし、不動産の権利関係は土地＋建物セットで管理されて初めて成立します。
✅ 建物が未登記のまま何十年も放置される
✅ 気づいたときには相続人が増え、協議が困難に
✅ 空き家となり、責任の所在が曖昧に
といった事態が現実に起こっています。
◆ 建物未登記のまま放置するリスクとは？
- 固定資産税の通知が建物だけ来ない
→ 管理責任を見落とし、老朽化や倒壊で損害賠償の恐れも。 - 売却・解体・貸出ができない
→ 建物に名義がない＝第三者に対する権利主張ができない。 - 建物に住んでいても法的な権利が認められないことも
→ 融資や補助金申請にも影響する場合があります。
◆ どうすればいい？建物の登記がない場合の対応法
▶ ① 表題登記を行う
未登記建物にはまず「表題登記」が必要です。
これは不動産の“戸籍のようなもの”で、建物の構造や床面積、所在地などを登録します。
▶ ② 相続登記（所有権保存登記）を行う
表題登記が完了したら、次に相続登記（所有権保存登記）を行い、相続人名義に変更します。
※これらの手続きには現地調査や測量、建築時期や所有証明書類などが必要になります。
相続人全員の協力も不可欠です。
◆ 専門家からのアドバイス：片手落ちの相続登記に注意！
「土地だけ登記したから大丈夫」と安心していませんか？
不動産の相続は、土地と建物両方の登記を行って初めて“完了”といえます。
後回しにすればするほど、相続人が増えたり、証拠書類が失われたりして、
登記にかかる手間も費用も膨らみます。
【まとめ】
• 土地だけ登記済みで建物が未登記なケースは非常に多い
• 建物が登記されていないと、相続・売却・管理で深刻なトラブルに
• 表題登記＋相続登記で「名義を明確に」することが必要
• 相続放置は“将来の家族への負担”にもなりかねません
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
実際の現場では「土地は登記済みだけど、建物はそのままなにもせず、未登記のまま…」という相続案件が少なくありません。
そして、後になってから大きな費用と手間をかけて登記することに。
未登記のままだと、いざ登記するときの公の書類がない、相続が発生していると申請人は全員で行わなければならない、遺産分割協議書を準備する必要がある。など、相続人の皆さまが将来困らないためにも、今のうちにきちんと登記の確認をしておくことが大切です。
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