■名義が「明治・大正・昭和」と並ぶ家？
田舎に残された不動産を調査してみたら…
• 母屋は昭和の父名義
• 離れは大正の祖父名義
• 土蔵は明治の曾祖父名義
こうした「建物ごとに時代が違う」ケースは、決して珍しくありません。
そして、それぞれの建物が登記されている・されていないもバラバラ…。
このような状態では、相続も売却も解体も一筋縄ではいきません。
今回は、名義や時代が複雑に絡む田舎不動産の“整理地獄”をどう乗り越えるか、実務の現場からリアルな対処法をお伝えします。
■ 「時代ごとの名義」が生まれる理由
1つの敷地内に複数の建物があると、それぞれが個別の不動産として登記されます。
また、建物が建て替えや増築されず残されていると、時代ごとに名義がそのまま引き継がれていないこともよくあります。
加えて、昔は
• 建築確認も登記も「しないことが当たり前」だった
• 家督相続や遺言も口約束で済まされていた
といった事情もあり、登記が未整理のまま放置されている場合が大半です。
■ 数次相続のリアル：相続人が20人超も!?
曾祖父の名義が残る明治時代の建物を相続するには、
• 曾祖父→祖父→父→自分と相続をたどる必要があり、
• 各世代で兄弟姉妹が多ければ、相続人が10人以上になることもザラです。
このような状態を「数次相続（すうじそうぞく）」と呼び、相続人が全国に散らばっていたり、行方不明者や音信不通の親戚がいれば、事実上の手続き停止状態に陥ることもあります。
■ 整理のステップと現実的な優先順位
【1】まずは登記簿・公図・現地確認
どの建物が登記されているか・されていないか、名義人が誰なのかを洗い出します。
【2】現存していない建物は「滅失登記」
土蔵や離れがすでに崩壊していれば、滅失登記を行うことで不要な名義を整理できます。
【3】必要な建物・土地は「相続登記」
今後使う予定のある建物・土地については、数次相続でも可能な限り相続登記で名義を明確にします。
【4】未登記建物は「表題登記」からスタート
戦前の建物などで未登記の場合は、まずは「建物表題登記」から必要になります。
■ まとめ：放置すればするほど泥沼化
このような不動産は「そのうち誰かが何とかするだろう」と思っている間に、
• 相続人がさらに増え
• 建物が劣化・倒壊し
• 土地の売却も再利用もできなくなる
という、いわば「資産」ではなく「負債」となってしまうことも…。
早めの整理と専門家の介入が、未来の安心と財産価値を守るカギです。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
登記をさかのぼると明治・大正の名義が出てくるというのは、相続の現場では珍しくありません。
ですが、放置されたままでは、せっかくの不動産が“動かせない資産”になってしまいます。
登記簿上で誰の名義か明示しないと、売買など不動産の有効活用ができないからです。
不動産の有効活用のため、専門家の力を借りながら、一歩ずつでも整理を始めることが、将来への最善の備えです。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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