「登記がないから税金もかからない」は大きな誤解
相続の相談を受けていると、ときどきこんな声を耳にします。
「この家は登記していないから、相続税はかからないですよね？」
残念ながら、登記の有無にかかわらず、建物は課税対象になります。
未登記＝存在しない扱いにはならないのです。これを放置してしまうと、
課税漏れとしてペナルティを受けるリスクがあります。
◆ 未登記建物も「財産」として評価される
相続税の申告においては、被相続人のすべての財産が対象です。
この「すべての財産」には、登記の有無は関係ありません。
建物が未登記であっても、
• 固定資産税の課税明細
• 建築確認資料
• 実地調査や家屋図面
などから課税当局が存在を把握することができます。
◆ 未登記のまま放置＝課税漏れ＝申告漏れ
未登記建物の存在を申告しないでおくと、後から税務署に指摘されて
「申告漏れ」「課税漏れ」として追徴課税の対象になることがあります。
また、税務調査で「意図的な申告逃れ」と判断されると、加算税や延滞税まで課されることも。
◆ 評価額の算出は「固定資産税評価額」が基本
建物の評価方法は、一般的には固定資産税評価額に基づきます。
ただし、未登記建物は課税台帳に登録されていないことも多いため、
• 現地調査
• 建物図面や構造情報の収集
をもとに、市町村が再評価を行うケースもあります。
◆ 相続税申告と建物登記は別の手続き
よくある誤解ですが、
建物登記をしない＝税金を払わなくていいというのは間違いです。
• 建物の相続登記（名義変更）は法務局に申請する不動産登記手続き
• 相続税の申告と納税は税務署への手続き
つまり、登記をしていなくても課税対象にはなるということです。
◆ こんなときは注意！未登記建物にまつわるリスク
• 建物の評価が漏れて相続税申告が不完全だった
• 相続人の間で建物の価値や名義についてトラブルになった
• 名義が曖昧なまま放置され、売却や利活用ができない
• 建物を壊しても「滅失登記」がされておらず、課税が続いている
こうしたトラブルを避けるには、早めに登記の確認・整理をしておくことが重要です。
◆ 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
登記されていない建物でも「あるものはある」というのが相続税の実情です。
相続登記の義務化も始まっていますので、建物の名義や評価について不安がある方は、放置せずに一度ご相談いただければと思います。
もう、ごめん忘れてましたは通用しません。通知が来たら残念ですが罰金です。
損しないため、何でも（建物も同じ）早めの行動がベストです。
注）罰金を払っても、登記の義務は免れません。それなら、無駄な罰金を払う前に建物の登記（建物票だ登記）を済ませましょう。
まとめ
✅ 未登記建物でも相続税の課税対象になる
✅ 評価方法は固定資産税評価額が基本
✅ 登記手続きと税務申告は別の制度
✅ 申告漏れや評価漏れには追徴課税リスクあり
未登記のまま放置せず、専門家と一緒に早めの対応をおすすめします。
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