「親から土地を相続したけど、場所が“市街化調整区域”って…何それ？」
不動産を相続した方から、よく寄せられるのがこのような声です。
市街化調整区域とは、そもそも建物を建てることが原則として認められていないエリア。
都市計画によって開発が制限されているため、思っていたような利用や売却が難しいケースも多々あります。
今回は、そんな市街化調整区域の土地を相続した場合のリスク・注意点・活用方法について解説します。
市街化調整区域とは？簡単におさらい
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定された「市街化を抑制するエリア」です。
つまり、住宅や店舗、工場などを自由に建てることができない区域になります。
主な特徴は以下のとおりです：
• 原則、新たな建物の建築ができない
• インフラ整備（上下水道・道路など）が未整備のことも多い
• 売却や活用が難しく、固定資産税だけかかることも
親から受け継いだ土地がこの区域内にあると、使い道に困る可能性が高いのです。
相続で困るケース：よくある相談例
● 建て替えができない
「実家が古くなったので建て替えたい」と思っても、調整区域では許可が下りないことがあります。
特に、以前の建物が解体済みで長期間放置されていた場合、「再建築不可」になるリスクも。
● 売りたくても売れない
調整区域の土地は、住宅用地としてのニーズが低いため、買い手が付きづらいのが現実です。
特に不動産業者からは「買取できません」と断られることも少なくありません。
● 相続税評価額が高いのに、価値は低い!?
調整区域でも地目が宅地の場合、固定資産税や相続税評価額は比較的高額。
「使えないのに税金だけかかる」――そんな状況になりがちです。
活用できる？市街化調整区域の現実的な対応策
✅ 農地や資材置場としての利用
・地目が「田」「畑」「山林」などの場合は、農地として貸すことも検討できます。
・また、資材置場や駐車場などの暫定利用も可能なケースがあります。
✅ 建物を建てられる「既存宅地」の可能性を調べる
過去に住宅が建っていた場所で、既存宅地の要件を満たしていれば、建築許可が下りる場合もあります。
これは市町村ごとに判断が異なるため、早めの調査が重要です。
✅ 隣接地との一体活用や交換・寄付も視野に
・使い道がないまま放置するよりも、隣地所有者に相談して一体的に使ってもらう方法も。
・一部自治体では寄付の受け入れや、買い取り制度を設けている場合もあります。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
市街化調整区域の土地を相続された方から、「どうすればいいのかわからない」というご相談を多くいただきます。※実際使える用途としては、資材置き場、露天駐車場がほとんどで、極々稀に介護施設の建設（市町村のクリア基準が本当に厳しい）などがあります。
建物が建てられないことで価値が低く見られがちですが、既存宅地の確認や用途転換の可能性、さらには隣接地との調整など、できることはあります。
まずは現地の状況を調査し、登記情報・地目・過去の利用状況を総合的に判断することが重要です。
「放っておくしかない土地」だと思っていた場所にも、意外な活用法が眠っているかもしれません。
まとめ：相続してしまったら、まずはプロに相談！
市街化調整区域の土地は、単に「使えない土地」ではありません。
条件次第で建築許可が出ることもありますし、地域によっては活用の道が開けることもあります。
「相続してから何もせずに放置している」という方は、
ぜひ一度、土地家屋調査士による現地確認と調査をおすすめします。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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