― 地目変更を放置すると売却も融資も止まります
【最初に】
「昔つくった保養所が、登記上はまだ“山林”のままになっている」
「建物はあるのに、地目が合っていないと言われた」
これは、大津市でも実際に多いご相談です。
山林として取得した土地に保養所を建てたものの、
登記上の地目を変更しないまま何十年も経過しているケース。
普段は問題になりませんが、
- 売却しようとしたとき
- 相続が発生したとき
- 融資を受けようとしたとき
ここで初めて止まります。
この記事では、
大津市で実際にあった「山林→宅地」への地目変更登記の事例をご紹介します。
なぜ山林のままだと問題になるのか
地目は、土地の利用状況を表す登記事項です。
登記上が「山林」のままで、
実際には建物が建ち、保養所として使用している場合、
👉 登記と現況が一致していない状態
になります。
この状態のままだと、
- 売買契約時に是正を求められる
- 金融機関の審査で止まる
- 相続登記後に追加手続きが必要になる
といったトラブルが起きやすくなります。
👉【自分の土地の地目が不安な方はこちら】
▶ 無料相談フォーム
▶ LINEで写真を送って確認
（所在地と現況が分かれば、一次判断可能です）
【事例】大津市・保養所の地目変更
■ ご相談内容
- 所在地：大津市郊外
- もともとは山林として購入
- 数十年前に保養所を建築
- 売却の話が出たが「地目が山林のまま」と指摘
現地を確認したところ、
- 敷地は整地済み
- 建物あり
- 進入路も整備済み
- 実質的に宅地利用
👉 明らかに「宅地」の利用状況でした。
実際に行った手続き
① 現地調査
② 利用状況の確認
③ 地目変更登記（山林 → 宅地）申請
地目は「現況主義」が原則です。
現在の利用状況に合わせて登記を変更します。
結果、無事に宅地へ変更完了。
その後、売却手続きへスムーズに進みました。
地目変更を放置すると起きること
実務上よくあるのは、次のパターンです。
- 相続登記は終わった
- いざ売ろうとしたら地目が違うと指摘
- 慌てて調査士に依頼
- 売買スケジュールが遅延
📌 本来なら事前に整えておけば済んだ話、というケースがほとんどです。
👉【売却前に地目を確認したい方はこちら】
▶ 無料相談はこちら
▶ LINEで事前チェック
山林から宅地への変更で注意する点
- 実際に宅地として利用しているか
- 一部だけ宅地利用になっていないか
- 固定資産税評価との整合性
- 農地法など、他法令の規制はないか
※山林と農地は全くの別扱いです。
状況によっては、他法令確認も必要になります。
【竹内貞直コメント｜土地家屋調査士・相続診断士】
「地目変更は“売るときにやればいい”と思われがちですが、
売却直前は時間がありません。
特に山林から宅地への変更は、
現況確認が重要になります。
早めに一度、現状整理をしておくことをおすすめします。」
こんな方は一度ご相談ください
- 昔の保養所・別荘・店舗がある
- 山林として取得した土地に建物がある
- 相続予定だが地目が分からない
- 売却の可能性がある
結論：地目が違うままでは前に進まない
山林のままでも、現況が宅地であれば、宅地並み課税として固定資産税は宅地と同じ金額で届きます。
👉 未登記建物でも固定資産税はかかる？詳しくはこちら
ですが、山林のままだと動かそうとした瞬間に止まります。
大津市周辺で、
- 山林から宅地へ変更したい
- 地目が正しいか確認したい
- 相続や売却前に整えておきたい
という方は、早めの確認をおすすめします。
👉【大津市｜地目変更の無料相談はこちら】
✔ 現地調査対応可能
✔ 山林→宅地の実績あり
✔ 相続・売却を見据えた整理が可能
▶ 無料相談フォーム
▶ LINEで写真を送る
※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
👉無料相談はこちら
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
💬 LINE公式アカウントからも簡単にご相談いただけます
📘今だけ！相続でお困りの方に「相続3点セット」無料プレゼント中【LINE登録者限定】
「まだ登記していない家があるけど、今すぐ動くべき？」など、気軽に質問OK。
「自分で法務局に行って途中で止まってしまった」というご相談も非常に多く寄せられています。
まずは気軽に登録してみてください。
✔ 相続って何から始めればいい？
✔ 手続きが遅れると損するって本当？
✔ 登記してないけど問題ある？
匿名での相談も可能です。
そんな方のために、相続の“最初の一歩”をサポートする
✅ 相続3点セット（無料PDF） をご用意しました！
▶︎ 友だち追加はこちら
📲 スマホの方はこちらのQRコードを読み取ってください
📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
📩メールでのお問い合わせ：office.mano2.2.44@gmail.com
📍対応エリア：大津市・草津市・守山市・栗東市・高島市・近江八幡市ほか滋賀県全域対応
🏢未登記建物・相続登記・火災保険リスク対策のご相談は、
土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）まで。
🌐 詳しくは公式サイトをご覧ください → https://sokuryou-touki.com
🏠 HPトップページへ
👉 ご相談・お問い合わせは、竹内貞直 土地家屋調査士・相続診断士事務所のトップページへどうぞ。
📍 地域の皆様へ
👉 「滋賀県大津市を始め、守山市、野洲市、草津市、栗東市、近江八幡市、彦根市、東近江市、甲賀市、高島市、長浜市、米原市、八日市市など周辺で、土地・建物の相続や名義変更にお困りの方へ」
📘 「相続診断士とは」
👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
🌿相続・登記のご相談は、滋賀県大津市の土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直まで。
「祖父名義のまま」「未登記のまま」「建物を壊したのに登記が残っている」など、
どんな小さな疑問でも丁寧に対応します。
まずは公式LINEまたはお電話で、お気軽にご相談ください。
📚 参考リンク（公式情報）
コメントを残す