■ この記事は「こんな不安を抱える方」向けです
- 「売却したいのに“未登記建物がある”と言われた…」
- 「名義が古くて書類が揃わない」
- 「不動産会社から “まず登記してください” と言われて動けない」
- 「急いで売りたいのに、何から始めればいいか分からない」
未登記家を売りたいのに未登記…！売却前に必要な手続き一覧【2025保存版】
■ この記事は「こんな不安を抱える方」向けです
- 「売却したいのに“未登記建物がある”と言われた…」
- 「名義が古くて書類が揃わない」
- 「不動産会社から“まず登記してください”と言われて動けない」
- 「急いで売りたいのに、何から始めればいいか分からない」
未登記建物がある状態では、
売却の価格交渉が不利になり、決済が遅れるケースがほぼ確実です。
特に2025年以降は、相続・空き家関連の規制が強化され、
売却手続きを急ぐ方がさらに増えています。
この記事では、
**売却を止めないための「未登記建物の手続きチェックリスト」**を、
土地家屋調査士目線で分かりやすくまとめました。
（執筆：滋賀県大津市／土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直）
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■ 【土地家屋調査士×相続診断士竹内貞直のコメント】
「売却で失敗する方のほとんどが、“未登記の洗い出しが遅れたケース”です。
現地で確認してみると、売主さんが気づいていなかった増築・物置・倉庫が未登記という例が非常に多いです。
売却を急ぐ人ほど、最初の段階で正確に洗い出すことが最短ルートになります。」
現場で買主側の立場に立つ不動産会社さんは、未登記があると慎重になります。
結果として、
- ローン審査が通らない
- 決済が延期
- 減額交渉
につながってしまいます。
■ まず結論：売却前は“未登記建物の洗い出し”が最優先です
売却時に特に問題になる未登記の代表例は次の3つです。
● 売却で多い「未登記の種類」
- 古い母屋の増築部分（昭和〜平成初期に特に多い）
- 車庫・倉庫・物置・離れなどの付属建物
- 相続したまま放置された古い建物（祖父母名義など）
1つでも未登記があると、
✔ 住宅ローンが通らない
✔ 決済が延期になる
✔ 減額交渉される
など、売主に不利な状況になります。
■ 売却前に必ずやるべき「未登記建物」手続きチェックリスト
以下の順番で進めると、最短で売却準備が整います。
① 未登記建物の有無を “現地で” 確認する（最優先）
不動産会社の資料だけでは不十分です。
▼ 現地でチェックすべきポイント
- 増築跡（壁の継ぎ目／段差／屋根形状の違い）
- 物置・倉庫・車庫の建築時期が不明
- 登記簿に載っていない付属建物が存在する
👉 ここで未登記を見落とすと、売却後半で決済延期がほぼ確定です。
② 名義と書類（評価証明・課税台帳）を確認
売却に必要なのは次の書類です。
- 固定資産税の評価証明書
- 建物の課税台帳
- 名義人の確認（相続未登記の場合は戸籍一式も）
名義が古い場合は、
相続関係の調査 → 相続登記 or 表題登記のセット作業
が必要です。
③ 未登記建物を「表題登記」する（売却の必須手続）
表題登記は「建物の戸籍づくり」です。
土地家屋調査士が行う専門手続き
- 現況調査
- 測量
- 図面作成
- 法務局で表題登記申請
売主側での遅れが最も多いのがこの工程です。
④ 書類がなくても大丈夫：固定資産税・古写真で補完できる
- 建築確認がない
- 誰が建てたか分からない
- 図面が一切ない
こうしたケースでも申請はしばしば可能です。
補完資料の例
- 航空写真（国土地理院）
- 固定資産税の課税履歴
- 近隣の証明（隣地所有者の確認書）
👉 書類がゼロでも9割以上は登記できます。
⑤ 売買契約前に「登記完了予定日」を確定させる
特に急ぎたい場合は必須です。
- 決済日に間に合うか
- ローン事前審査に必要か
- 減額交渉を避けられるか
売却後半で「登記が終わらない！」となると、
買主の信頼問題に直結します。
■ 売却で特に多いトラブル事例（大津市でも増えています）
【事例①】未登記の増築が原因で決済が1ヶ月延期
→ 登記後に再審査となり、買主のローンNG
【事例②】古い物置が未登記
→ 固定資産税の評価証明が取れず、売買契約書が作れない
【事例③】祖父名義のまま小屋が残っていた
→ 相続関係の整理が必要になり、売却が数ヶ月遅延
こうした例は、
事前にチェックすればほぼ100％防げます。
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■ 【2025保存版】売却前の未登記建物チェックリスト（完全版）
□ 現地で未登記建物の有無を確認
□ 増築部分が登記されているか確認
□ 倉庫・物置・車庫を1つずつチェック
□ 固定資産税の評価証明書を取得
□ 名義が古い場合は戸籍・相続関係を整理
□ 表題登記の可否を土地家屋調査士に確認
□ 解体予定なら「滅失登記」が必要か判断
□ 売買契約前に「登記完了予定日」を確定
■ 『売却を急ぐ人ほど』早めの相談が一番の近道です
未登記建物の整理は、
売却全体の中で最も時間がかかる部分です。
特に、
- 名義が祖父母のまま
- 書類が全く残っていない
- 建築時期が曖昧
というケースでは、
スタートが遅いほど売却時期も遅れます。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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