【まず最初に】
「え…一部だけ未登記ってどういうこと？」
相続の手続きを進めていて、実家の建物の一部が登記されていなかった――
これは実務でも本当に多い“典型的なつまずきポイント”です。
そして今、現場レベルではさらにやっかいな問題も増えています。
それが 在外邦人・外国籍の相続人による『署名証明書』問題。
今日もまさに、筆界確認書で
「主人は外国在住のため印鑑証明書が取れません」
という相談があり、ご家族が領事館で署名証明を取ることになりました。
相続の場面では、これと全く同じことが起こります。
相続人が多ければ多いほど、海外在住者・外国籍の相続人が混ざる可能性も上がるため、相続人が増える＝リスクしかないのが現実です。
だからこそ、増築部分の未登記（＝登記されてない）は「相続が始まる前」に整備しておくことが重要になります。
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■ なぜ「一部だけ未登記」が起こるのか？
そもそも、建物を増築したら 建物表題部変更登記（増築登記） が必要です。
しかし現実では…
- 昭和〜平成初期の増築で、手続きの必要性を知らなかった
- 小規模工事だから登記しなかった
- 工務店や大工さん任せで“登記は自分で”と言われてそのまま
- 自分で増築した（DIY増築）
こういった理由で、登記簿が更新されていない「一部未登記」の建物が大量に存在します。
滋賀県では特に昭和の増改築が多く、現場でも頻繁に見つかります。
■ 一部未登記が相続で招く３つの落とし穴
❶ 相続登記が止まる（最も多いトラブル）
登記簿と現況が一致しないと、法務局から補正指示が出て、手続きが前に進みません。
❷ 相続税の申告にズレ → 追徴のリスク
未登記部分を見落とすと評価が変わり、後から追加で税金が…というケースも。
❸ 売却・贈与・ローンで“必ず問題になる”
買主側の金融機関が、登記と実際が違う物件を嫌がるため、手続きが一旦ストップします。
■ 今すぐ確認できる「登記漏れチェック ３ステップ」
① 登記簿謄本（全部事項証明書）を取得
建物の構造・種類・床面積を確認。
② 建物の実際の面積・形と比べてみる
2階の一部、物置、増築した離れ…記載されていない部分がないかチェック。
③ 増築の履歴を家族・業者に確認
資料がなくても
- 固定資産税の課税状況
- 現地調査
で判断できます。
■ 未登記が見つかったときの対処法（最短ルート）
① 現地調査（無料診断OK）
未登記部分の構造・面積を確認。
② 建物表題部変更登記（増築登記）を実施
古い増築でも、書類なしでも対応できるケースは多数あります。
③ 相続・名義変更もまとめて整理
未登記部分を先に整えておくことで、後の相続が圧倒的にスムーズに。
💬 専門家コメント（土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直）
滋賀県（大津市・草津市・高島市など）では、
「昔に増築して登記していなかった」が本当に多いです。
そして近年は、
- 相続人が海外在住
- 中国など外国籍の相続人がいる
- 印鑑証明が取れず『署名証明書』が必要
という“国際化した相続トラブル”が確実に増えています。
未登記部分があるだけで、
相続人全員の署名・押印が必要 → 相続人が増えるほど難易度が跳ね上がる
のが現実です。
だからこそ、親が元気なうちに整えておくのが一番の対策です。
放置すればするほど、書類は失われ、関係者は増え、手続きは複雑になります。
不安な方は、まずは無料の現況チェックをお試しください。
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■ まとめ
- 一部未登記は相続・税務・売却でほぼ確実にトラブルになる
- 相続後に整理するより、親が元気なうちが圧倒的にラク
- 在外邦人・外国籍相続人がいると、署名証明などでさらに複雑化
- 不安なら、まず登記簿と現況の一致をチェック！
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土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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