― 遠方相続で「自分でやらなくていいこと」「やってはいけないこと」
【最初に】
「実家が県外にあって、何から手を付けていいかわからない」
「土地家屋調査士って、どこまで頼めるの？」
相続が発生したあと、実家が県外にあるケースでは、
多くの方がここで一度つまずきます。
- 何度も現地に行けない
- 司法書士・不動産会社・解体業者…誰に何を頼めばいいのか分からない
- 気づけば、手続きが止まったまま数年経過してしまう
この記事では、
**県外にある実家について、土地家屋調査士に「頼めること」と「頼めないこと」**を、
現場実務の目線で整理します。
なぜ「県外の実家」は相続で止まりやすいのか
理由はとてもシンプルです。
- 現地確認が後回しになる
- 建物が登記されているかを確認しないまま話が進む
- 「司法書士に頼めば全部できる」と思ってしまう
特に多いのが、
👉 建物が未登記、またはすでに滅失しているのに、誰も気づいていないケース
ここを最初に整理できるかどうかで、
相続・解体・売却のスピードは大きく変わります。
👉【県外の実家の登記状況、まず確認したい方はこちら】
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（※「まだ何も決まっていない」段階でもOKです）
土地家屋調査士に【頼めること】
① 建物が登記されているか・されていないかの確認
（＝未登記建物の発見）
- 登記簿と現地建物の照合
- 登記が存在しない建物かどうかの判断
- 「増築部分だけ未登記」というケースの整理
👉 遠方で現地に行けない相続人に代わって、最初の判断ができる
これが土地家屋調査士の大きな役割です。
② すでに壊れている建物の「滅失登記」対応
- 解体済み・老朽化で存在しない建物の確認
- 現地調査・写真取得
- 滅失登記の申請代理
「解体はもう終わっているから、登記は簡単でしょ？」
と思われがちですが、現地確認なしでは滅失登記はできません。
👉 遠方に住んでいても、調査士が現地対応できます。
③ 相続前後の「建物登記」を整理してから次に進める
- 表題登記
- 表題部変更登記
- 滅失登記
これらを相続の流れに合わせて整理しないと、
- 司法書士が相続登記できない
- 売却手続きが止まる
- 解体後なのに固定資産税が来る
といったトラブルが、実際によく起こります。
土地家屋調査士に【頼めないこと】
ここは重要なので、はっきり書きます。
❌ 相続人の確定・戸籍収集
→ 司法書士・行政書士の業務
❌ 遺産分割協議書の作成
→ 土地家屋調査士は作成できません
❌ 土地・建物の売却手続きそのもの
→ 不動産会社の業務
ただし【実務ではこう動きます】
実際の相続現場では、
- 土地家屋調査士が
建物が「あるのか・ないのか」「登記されているか」を整理 - その情報をもとに
司法書士が相続登記 - その後
解体・売却へ進む
という役割分担が、もっともスムーズです。
👉 県外の実家ほど、最初に調査士が入る意味が大きいのが現実です。
👉【司法書士に依頼する前に、建物の状態を確認したい方】
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【実例】県外の実家で止まっていたケース
- 実家は滋賀県
- 相続人は関東在住
司法書士に依頼したものの、
「建物が未登記なので、相続登記できません」とストップ。
土地家屋調査士が現地確認
→ 昭和築の建物がまるごと未登記
→ 表題登記 → 相続登記 → 売却成立
📌 最初に建物の状態を確認していれば、半年以上早く進んでいた案件でした。
【竹内貞直コメント｜土地家屋調査士・相続診断士】
「県外の実家相続で一番多い失敗は、
“誰に何を頼むか”を間違えてしまうことです。
建物の登記状況は、あとから取り返しがつかないこともあります。
まずは“今、その建物が法的にどうなっているのか”を
一度整理してから動くことをおすすめしています。」
結論：県外の実家は「まず土地家屋調査士に聞く」
- 現地に行けない
- 建物の登記状況が分からない
- 解体・売却の話が出ている
このうち一つでも当てはまるなら、
最初の相談先は土地家屋調査士です。
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
写真だけで判断できる。
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👉 「相続診断士は、円満な相続を実現するために早期の課題発見と対策を提案する専門家です。初回相談無料で対応しております。」
「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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