建て替え時に発覚！「未登記建物」の落とし穴とは？｜大津市でよくあるケースと対策
建て替えを検討していたら、住宅ローンの申請段階で「この建物、登記されていませんね」と指摘された――。
実はこのような 「未登記建物」の発覚は、建て替えや相続、売却のタイミングで頻繁に起こります。
特に大津市内では、昭和～平成初期に建てられた家でこのようなトラブルが目立ちます。
今回は「建て替え時に発覚した未登記建物」について、よくある原因と解決策を土地家屋調査士が解説します。
未登記建物とは？意外と多い「登記されていない家」
建物を建てた場合、原則として1ヶ月以内に「建物表題登記」を行う必要があります（不動産登記法）。
しかし、次のような理由で登記がされていないケースが意外と多いのです。
増築・改築時に登記を忘れていた
建築業者が登記まで行わないと思わなかった
祖父母の代に建てられたままで、そのまま使っていた
昔は住宅ローンを使わなかったので登記が求められなかった
建て替えで未登記が発覚する理由
未登記建物は、普段の生活では特に支障がないため放置されがちです。
ですが、建て替え時には以下のような理由で発覚します。
解体する前に「建物滅失登記」が必要になるが、そもそも登記されていない
銀行に住宅ローンを申請する際、「登記済証（権利証）ありますか？」と聞かれて初めて気づく
ハウスメーカーや不動産会社から「この建物、登記されていませんね」と指摘される
大津市でよくある「建て替え×未登記建物」の事例
大津市内では以下のようなパターンが特に多く見られます。
里道沿いや旗竿地で昔からの住宅が残っている
二世帯住宅に増築したが、当時登記しなかった
建築当時の申請書類が残っておらず、登記の経緯がわからない
🔍 事例：大津市坂本でのケース
築40年の木造住宅を建て替えるにあたり、建物が登記されていないことが発覚。
→ 現地調査＋図面作成を行い、建物表題登記をしたうえで解体・建て替えへ。
この際、所有権を証明する資料の建築確認を紛失していたため、申請人の上申書と建物所有権証明書（第三者証明）、大津市の納税通知書を添付して登記できました。又、床面積の算定は現状の建物の周囲を測量して計算しましたが、参考資料として大津市の床面積算定図の確認も行い現地と登記に齟齬がないように行っております。
又、建築確認での床面積算定と不動産登記法での床面積算定は若干違うところがあり、未登記のままだと、登記したときより床面積が過大に評価されることもありましたので、長年未登記で放置されている方はご注意ください。未登記建物のまま過大に評価されたくさん固定資産税を課税されるより、建物登記をした方が固定資産税が安くなることもあります。これは固定資産税を過大に課税されないというメリットだからです。
だから新築したら、すぐ建物登記（建物表題登記）を行うのがベストです。
未登記建物を放置するとどうなる？
建て替え時に工事がストップする可能性
融資・ローンが受けられない
相続時に「誰の建物か」が不明でトラブルに
売却できない（買主が不安視する）
解決の流れ：まずは土地家屋調査士にご相談を
未登記建物を解消するためには、以下のステップが必要です：
現地調査・建物の確認
図面・必要書類の作成
法務局への「建物表題登記」申請
（解体する場合）その後に「滅失登記」
💡 費用・期間の目安も合わせてご案内できます。
まとめ｜「建て替えできない」を防ぐために、未登記の確認を！
建て替え時に未登記だと手続きが止まる
特に大津市では古家のまま放置されている事例が多い
トラブルを防ぐには、事前の調査・登記が重要
「うちは登記されているのか分からない…」
そんな時こそ、土地家屋調査士にご相談ください。
大津市を中心に、未登記建物の調査・登記を数多く対応しています。
相続・売却・建て替えでのトラブルを未然に防ぎましょう。
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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