🏠 建て替え時に発覚！「未登記建物」の落とし穴とは？
「建て替えを進めようとしたら、銀行から『この建物、登記されていませんね』と言われた」
──実は、大津市内でも非常に多いご相談です。
「未登記建物」は普段あまり問題にならないため、放置されがちですが、建て替え・相続・売却のタイミングで大きな支障になります。
今回は、建て替え時に発覚する未登記建物の原因と解決策を、
大津市の土地家屋調査士・相続診断士がわかりやすく解説します。
■ 未登記建物とは？意外と多い「登記されていない家」
建物を新築した場合、1ヶ月以内に建物表題登記を行う必要があります（不動産登記法第47条）。
ところが、次のような理由で未登記のまま放置されているケースが多くあります。
- 増築・改築時に登記を忘れていた
- 工務店が登記手続きをしてくれなかった
- 祖父母の代からそのまま使用している
- 昔はローンを使わず登記が必要なかった
こうした場合、所有者の証明ができない＝建て替えや相続が止まる可能性があります。
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■ 建て替え時に未登記が発覚する理由
未登記建物は日常生活では不便を感じませんが、建て替えを始めると一気に問題が表面化します。
- 解体前に「建物滅失登記」が必要だが、そもそも登記がない
- 住宅ローン審査時に「登記簿が存在しない」と指摘される
- 不動産会社やハウスメーカーから「未登記ですね」と言われる
つまり、建て替え＝登記の有無が明確になる瞬間なのです。
■大津市でよくある「建て替え×未登記建物」の事例
大津市内では以下のようなパターンが特に多く見られます。
里道沿いや旗竿地で昔からの住宅が残っている
二世帯住宅に増築したが、当時登記しなかった
建築当時の申請書類が残っておらず、登記の経緯がわからない
■ 【大津市の実例】建て替え時に未登記が判明したケース
📍 大津市坂本の事例
築40年の木造住宅を建て替える際に未登記が発覚。
建築確認書を紛失していたため、現地調査・図面作成・上申書・第三者証明書を添付して登記を実施。その後、正式に滅失登記を行いスムーズに建て替えが完了しました。
注）床面積の算定は現状の建物の周囲を測量して計算しましたが、参考資料として大津市の床面積算定図の確認も行い現地と登記に齟齬がないように行っております。
又、建築確認での床面積算定と不動産登記法での床面積算定は若干違うところがあり、未登記のままだと、登記したときより床面積が過大に評価されることもありましたので、長年未登記で放置されている方はご注意ください。
未登記建物のまま過大に評価されたくさん固定資産税を課税されるより、建物登記をした方が固定資産税が安くなることもあります。これは固定資産税を過大に課税されないというメリットだからです。
このように、未登記建物のままでは解体・建て替えが進まないため、まずは「登記」から整えることが必要です。
■ 登記をしないと、こんなデメリットが
- 建て替え工事が一時ストップ
- 銀行ローンの融資が受けられない
- 相続時に所有者不明となり手続きが止まる
- 売却時に「買主が不安視」して契約が進まない
- 固定資産税の過大課税リスク
未登記のまま放置するより、登記をしておいた方が将来のコストやトラブルを防げるのです。
未登記建物を放置するとどうなる？
建て替え時に工事がストップする可能性
融資・ローンが受けられない
相続時に「誰の建物か」が不明でトラブルに
売却できない（買主が不安視する）
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■ 【専門家が解説】未登記建物の解消ステップ
1️⃣ 現地調査・建物確認
2️⃣ 図面および必要書類の作成
3️⃣ 法務局へ「建物表題登記」を申請
4️⃣ （解体の場合）その後「滅失登記」を実施
💡 費用・期間の目安は建物規模により異なります。まずは無料相談でお見積りを。
【 土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直コメント】
「未登記建物は、建て替え・相続・売却の際に初めて問題になります。
現地を測量し、登記簿を整えることで、家族の世代を超えて安心して建物を引き継ぐことができます。
放置せず、早めにご相談ください。」
■ まとめ｜「建て替えできない」を防ぐために
✅ 建て替え・相続の前に、登記の有無を確認
✅ 大津市では昭和～平成初期建築の家に未登記が多い
✅ 登記を整えれば、融資・相続・売却もスムーズに
「うちの家、登記されているのかな？」
そんな時こそ、土地家屋調査士に確認を。
まとめ｜「建て替えできない」を防ぐために、未登記の確認を！
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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