分筆できない土地とは？相続・売却前に知っておくべき注意点
相続や売却で「分けたい土地」、でもできない…？
→そのまま進めると、「建物が建てられない」「売却できない」といった事態に。
「親から相続した土地を兄弟で分けたい」
「不動産を売却しやすくするために、ひと区画を分けておきたい」
このようなご相談の中で、測量をして初めて「この土地は分筆できません」と判明するケースが少なくありません。
見た目ではわからない“法的な盲点”が、相続・売却・贈与の計画を狂わせてしまうのです。
相続や売却で土地を分けたいと考えても、実は“分筆できない”土地が存在します。この記事では大津市で実際にあった事例をもとに、接道義務・都市計画法・最小面積など、よくある盲点を土地家屋調査士が解説します。
分筆できない理由とは？よくある3つの盲点
① 最低限必要な「接道義務」を満たさない
建築基準法上、土地には原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
分筆によってこの条件を満たさない土地ができてしまうと、原則として建物が建てられなくなります。
② 都市計画法などの法規制で「制限区域」に該当
市街化調整区域や農地法などの制限により、そもそも分筆や宅地化が認められていない土地も存在します。
このようなケースでは、分けるどころか現状維持が求められる場合も。
③ 面積が最小限度を下回る
自治体によっては、分筆後の面積が一定基準（例：60㎡など）を下回ると認められないというルールがあります。
これは将来の土地利用や建築トラブルを避けるための措置です。
相続で分けられない土地に直面したら？現場で多いご相談と対応
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
相続の現場では、“分けられると思っていたのにできなかった”というご相談が非常に多いです。
これは物理的に分けられないではなく、相続人の間で話がまとまらないために分割できないということ。
物理的に分ける分筆登記は土地家屋調査士として、境界が決まれば分けることができます。逆に言えば境界が決まらない（隣接が同意してくれない）場合は難しいです。最悪は筆界特定や筆界訴訟まで時間と費用を考えれば可能です。
それとは別に感情的に分けれないとき、これ厄介です。相続診断士としてこういう場合どうしたらいいのか、よく問われます。一番いいのは、まだ親が生きている間に、親にどう分けるか決めても会うこと。これはまだ元気なうちにしかできないので相続といっても早めに話し合ておくということが大事です。これが一番効果的です。なぜなら、たいがいの人は親の意志を尊重してくれますので。
私は土地家屋調査士としても相続診断士としても、いかに相続人のあいだで、双方が納得できる落としどころが重要だと実感しております。
相続診断士の視点：測量＋感情配慮でスムーズな土地分割を
相続診断士だからできる「測量＋感情配慮」の提案
分筆できない土地は、“そのままでは分けにくい”というだけでなく、感情的な対立の火種にもなります。
「兄にだけ広い土地が渡った」「私は道路に面していない土地だった」――
こうした不満は、法的説明だけでは解決できません。
そこで、相続診断士としての視点からは、以下のような対応が可能です：
• 代償分割や換価分割の提案
• 相続人間の意思確認や優先順位の整理
• 測量結果を基にした「納得感のある分け方」のシミュレーション
測量でしかわからない現場の制約とは
相続トラブルを防ぐ第一歩は「現地確認」から
「分けることを前提に相続する」
この判断は、測量による現地確認なくしては不可能です。
登記簿や公図の情報は不完全で、現場の状況と一致しないこともよくあります。
相続や将来の売却をお考えなら、まずは「分筆できる土地かどうか」を調べておきましょう。
トラブルを防ぐ“備え”は、いつでも可能です。
まとめ｜分筆は“できる前提”ではなく“要確認”“要確認”
• 見た目で判断せず、法的・制度的に分筆可能かを測量で確認
• 接道・面積・区域制限など、分筆には多くの条件あり
• 感情的トラブルを避けるには、相続診断士のサポートも有効
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