「この家はもともと祖父が建てたんです。
父が10年ほど前に増築しました。
今は私が相続していますが…登記がどうなっているのか、正直よく分かりません。」
こういったご相談、実は非常に多くあります。
建物の所有者が代替わりしつつも、登記が整理されないまま年月が経過すると、
いざ売却やリフォームをしようとしたときに、大きな手続き上の障害になる可能性があります。
本記事では、こうした複雑な建物の登記整理の手順とポイントを、土地家屋調査士の視点から解説します。
よくあるケース：「3代にわたる未整備」
世代 内容 登記状況の問題点
祖父 建物を新築 登記済だが、名義は祖父のまま
父 増築（2階増築や部屋の追加） 増築部分が未登記、建築確認も未取得の場合も
現在（あなた） 相続人として空き家を管理中 建物全体の名義が一貫しておらず、相続登記が未了
整備が必要な理由とは？
• ✅ 相続登記がされていない → 法的な所有権が不明確で、売却・担保設定・修繕補助など不可
• ✅ 増築部分が未登記 → 固定資産税が過少評価されていた場合、後に追徴課税のリスク
• ✅ 名義が複数世代にまたがる → 一体として処理できない不動産として扱われることも
【ステップ解説】建物を“1本化”する具体的手順
① 現状の登記内容を確認
法務局で登記事項証明書を取得し、建物の名義と登記面積を確認します。
※未登記部分があるかは、実測や現地調査で判明します。
② 未登記部分がある場合は「建物表題変更登記」へ
増築された部分が登記されていない場合は、
土地家屋調査士による現地調査・建物図面作成の上、登記申請を行います。
⚠️ 建築確認を取っていない増築部分の場合、行政への事前相談が必要です。
③ 所有者をあなたの名義に変更（相続登記）
増築部分を含めた建物全体の整備ができた後、
司法書士のサポートによりあなたへの名義変更（相続登記）を行います。
※祖父→父→あなたの流れのうち、誰がどの段階で相続放棄・死亡しているかなど、戸籍調査も必要になります。
④ 必要なら「建物滅失登記」「解体前登記」も視野に
老朽化が著しい場合は、建物を解体して更地にする選択肢も。
この場合も、登記を完了してからでないと正式な解体申請はできません。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
「代替わりを経て相続された建物は、登記の中身が“世代ごとにバラバラ”になっていることがよくあります。
増築部分だけ未登記、名義が亡くなった祖父のまま…というのは非常に典型的。
こうした状態では、今後の売却・相続・解体のすべてに支障を来します。
**“動かせる資産”にするために、登記の整理と名義の一本化は早めに行うことをおすすめします。」
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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