■ はじめに
「親の家を相続したけど、建物が登記されていないと言われた」
「誰も住まない家、登記しないといけないの？」
滋賀県大津市では、近年「未登記建物」の相続トラブルが急増しています。
特に昭和の時代に建てられた実家や空き家が、登記されていないまま相続されるケースが目立ちます。
この記事では、実際に大津市で起きている未登記建物の相続問題と、家族を守るための解決策をわかりやすく解説します。
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■ 登記されていない建物とは？
建物は、完成後1カ月以内に「建物表題登記」を行う義務があります。
しかし昭和〜平成初期に建てられた住宅には、
- 登記をしていない
- 増改築をしても変更登記をしていない
というケースが珍しくありません。
法務局に登記がなければ、その建物は法的に“存在しない”扱いになります。
■ 大津市で実際に増えている「未登記空き家」の事例
- 登記されていないまま親が亡くなった
- 家は空き家のまま、固定資産税だけ通知が来る
- 売ろうとしたら「まず登記を」と不動産会社に断られた
- 解体補助金も使えず、処分が進まない
このようなケースが、相続発生後に“問題物件”として浮上しています。
■ 登記がないと何が困るの？
空き家特措法の対象になり、税負担UPや行政指導の可能性も
売却できない（登記簿上に建物が存在しない）
解体補助金が申請できない（大津市では登記済が条件）
相続人が複数だと話がまとまらない
■ どう対処すればよいか？
1️⃣ まずは登記の有無を確認
→ 法務局または土地家屋調査士に依頼して調査。
2️⃣ 未登記なら「建物表題登記」を行う
→ 現地調査・測量・図面作成・登記申請までを一括サポート。
3️⃣ 相続登記で名義を明確にする
→ 将来の売却・解体・融資・補助金申請もスムーズになります。
■ 専門家コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直
最近、相続登記を自分でされる方が少しづつ増えてる感じです。
名義変更（保存登記）は何とか自分で段取りできるけど、図面を書くのは無理なので、表題登記や増築・減築した場合の表題部変更登記を行ってほしい。と言われる方です。
自分で相続登記を行おうとしているので、いろいろ質問されます。
・遺産分割協議書の書き方は？
・書類は袋とじなのか？割り印は必要か？
・印鑑証明書の期限は？
など、すごく細かいことまで調べておられます。
一通り、アドバイスした後、法務局の無料相談に2、3回出向く覚悟があればなんとかなるのではとお伝えすると納得されるようです。
簡単な保存登記（相続登記）でしたら、自分で行うこともできますが、抵当権付きの場合、相続人が多い場合、何世代にも相続が発生している場合などは専門の司法書士にお願いした方がコストパフォーマンスがよいと思います。
話はそれましたが、登記がされていないと、売ることも、壊すことも、補助金を使うことも難しくなります。
特に大津市では古い集落や郊外の住宅地に未登記建物が集中しており、空き家対策の足かせになっています。
相続の段階で気づいたなら、できるだけ早く登記を整えておくこと。
それが、家族の将来のトラブルを防ぐ第一歩です。」
■ まとめ｜“登記されていない家”は、家族にリスクを残す
✅ 登記されていない建物は、法律上“存在しない”扱い
✅ 相続・売却・補助金申請すべてに支障が出る
✅ 放置すると、相続人に責任や税負担が発生する可能性あり
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