〜未登記建物の整理がこれからの必須課題〜
不動産登記の世界に大きな変化が訪れようとしています。
それが「スマート登記」の導入です。
これまでの不動産登記では、
住所の変更が登記簿に反映されていない
相続後に名義変更されていない土地や建物が残る
といった問題が長年の課題でした。
結果として「住所不一致」「未登記のまま放置」といった不動産が増え、相続時に大きなトラブルを生んできました。
スマート登記とは？
スマート登記は、マイナンバー制度と登記制度を連動させる取り組みです。
これにより、住民票の住所変更情報が自動的に登記に反映される仕組みが整いつつあります。
従来は「引っ越したけれど登記は放置」という状態が多く、相続登記や売却時に
👉 「登記簿の住所と住民票の住所が一致しない！」
というトラブルが頻発していました。
スマート登記によって、この“住所不一致問題”は大幅に減少する見込みです。
それでも残る「未登記建物」という落とし穴
住所不一致問題が解決に向かう一方で、未登記建物の問題はスマート登記では解決されません。
例えばこんなケースです：
親が自宅を増築したが登記していない
庭に倉庫や離れを建てたが未登記のまま
古い小屋や作業場が残っている
これらはスマート登記で自動的に反映されるわけではなく、相続時に「登記簿と現況が一致しない」トラブルとして残ってしまいます。
未登記建物を放置するとどうなる？
相続登記ができない／遅れる
売却時に契約が進まない
固定資産税の扱いが不明確になる
将来の解体・処分費用で揉める
つまり、スマート登記で“住所”はスムーズになっても、“建物の存在”そのものが未登記であれば問題は解決しません。
これからの時代の相続準備は？
これからの相続対策は、
スマート登記で住所不一致をなくす
未登記建物を整理し、現況と登記を一致させる
の両方が必要になります。
特に大津市・滋賀県内でも、離れや倉庫・農業用施設など未登記建物の相談は非常に多いのが現状です。
「今は困っていないから…」と放置するほど、次世代が手続きに苦労することになります。
【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のひとこと】
「スマート登記が始まれば、“住所が違うから登記できない”という悩みは確かに減ります。（法人はもとより個人でも住所を一致させておくことが義務化されるため。裏を返せば、しないと罰金ということ。）
ですが、未登記建物の問題は別物です。
相続や売却で“登記簿と現況が一致していること”が前提になりますので、今のうちから建物の登記状況を確認しておくことを強くおすすめします。」
まとめ
スマート登記で住所不一致問題は解消に向かう
しかし「未登記建物」の問題は依然として残る
相続・売却をスムーズにするには、建物の登記整理が必須
大津市や滋賀県内で「うちも未登記かも…？」と不安に感じた方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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