「相続税は払ったはず…」でも評価額が違っていた!?
空き家を相続し、相続税の申告も済ませた――
そんな方でも、「実は建物の一部が未登記だった」ことで“申告漏れ”と判断され、加算税が発生するケースがあります。
とくに見落とされがちなのが、増築された車庫・離れ・2階部分などが登記されていない空き家です。
登記と評価額は密接に関係している！
● 建物の「課税評価」はどこで決まる？
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をベースに算出されます。
その基礎となる建物情報は登記に基づいており、未登記部分は原則として評価に反映されません。
つまり――
👉 登記されていない増築部分＝評価漏れ＝申告漏れ
👉 税務署に指摘されれば「加算税」「延滞税」が課されるリスクも！
よくある「未登記増築」の例
ケース よくある状況
① 祖父が建てた家に父が2階を増築 2階部分の未登記
② 離れを住居にリフォーム 法的には独立した建物なのに登記なし
③ 車庫や物置を後から建てた 固定資産税対象外と思い込み未登記のまま
相続人が知らずに“過少申告”してしまうリスク
空き家の相続時、相続人が建物の全体像を把握していないまま申告してしまうと、税務調査で指摘を受けるケースがあります。
税務署からすれば、
• 「実際の面積と評価が合っていない」
• 「現地調査で未登記建物が確認された」
という場合、“意図的な申告漏れ”とみなされることもあるのです。
未登記増築のリスクを回避する3つの対策
① 増築履歴を確認する
→ 設計図・リフォーム契約書・工務店の記録などを探す。
② 現地調査＋建物調査
→ 土地家屋調査士に依頼し、建物面積・構造をチェック。
③ 相続前後に建物登記を見直す
→ 増築や附属建物も含めた【建物全部の評価】を把握。
まとめ：未登記＝存在しない、では通用しない時代
「登記してないから大丈夫」「小さな増築だから関係ない」――
そんな思い込みが、相続税の“申告漏れ”というリスクに直結しています。
建物の評価・課税の観点からも、登記の見直しは欠かせない相続対策の一つです。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
未登記の増築部分は、税務調査で突然問題になることが多く、相続人の責任になるケースもあります。
未登記部分は誰の所有か？その時の建築確認はあるのか？ない場合は、それに代わる公的書類の添付、その他建物が所有者のものである事に間違いないという同意書、所有者が亡くなり相続人が所有することになった場合は、亡くなった方の戸籍の収集、相続人前任の戸籍収集など、仮に一人の相続人が相続することとなった場合はその書面（遺産分割協議書）と書類が後になるほど増えていきます。
一番問題なのが費用がふえること、だから早めの登記をお勧めします。
私たちは、建物の実態調査から登記の整備までワンストップで対応可能です。
気づいた時が“対策のはじめどき”ですので、お早めにご相談ください。
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