「親が昔増築したらしいけど、登記してないと言われた…」
「相続した家の図面と現地が全然違う」
「増築部分が未登記でも売却はできる？」
滋賀県（大津市・草津市・野洲市）で最近とても増えている相談が、
“増築部分の未登記 × 相続” の組み合わせです。
結論から言うと——
【結論】増築部分が未登記のまま相続すると、ほぼ確実にどこかでトラブルになります
理由は3つ。
① 売却時に登記不備で契約できない
② 相続登記はできても“建物登記が現実と違う”ため差戻し
③ 築年数・構造・床面積の整合性が取れず、補正が重なる
特に 昭和～平成初期に増築された部分は未登記の可能性が高い です。
増築が未登記のまま相続すると起きるトラブル
【1】売却時に「この家、登記違いますよ？」と指摘される
→ 契約が止まる → 解体か登記の選択を迫られる
【2】相続登記は済んだのに、建物登記が古いまま
→ 結局、建物の登記直しが必要
→ 名義が混在している場合は超ややこしくなる
【3】固定資産税と登記データの差が大きく、説明できない
→ 昭和の増築が“課税だけされている未登記”というパターン多数
【4】建築年の証明ができず、登記が進まない
→ 課税資料（家屋課税台帳・評価証明書）で代替可能だが判断が難しい
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増築部分が未登記でも“相続登記はできる”が、建物登記は別問題
よくある誤解：
「増築が未登記でも相続登記はできる？」
→ できます（家の名義変更は可能）。
ただし…
その後に建物の登記がコケます。
■ なぜ？
家の登記情報（床面積・構造・間取り・築年）が
古いまま（増築が反映されていない） ためです。
これが売却のときに問題になります。
増築部分の未登記を解消するために必要な書類
一般の方が揃えられる書類と、専門家でないと取得できない資料があります。
■ 自分で揃えられるもの
- 固定資産評価証明書
- 相続関係書類（戸籍・除籍）
- 住民票
- 建物の写真
■ 専門家が行う部分
- 現地調査・採寸
- 建物図面・各階平面図の作成
- 建築時期の特定
- 既登記との整合性チェック
- 相続後の名義反映（場合によって必要）
増築未登記で特に厄介な3つのパターン
① 課税されているのに登記がない（昭和あるある）
→ 評価の履歴から増築が判明
→ 図面は当時作られていないので“図面新規作成”が必要
② 名義が混在（親が増築、子が相続済）
→ “誰の名義で登記すべきか”が複雑
→ 誤ると補正の嵐
③ 建物図面と現地の形がまったく違う
→ 相続前の段階で増築していることが多い
→ 解体や減築が絡むとさらに複雑
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増築未登記のまま相続した家の登記手順
- 現地調査（増築部分の確認）
- 床面積・構造・築年の判定
- 図面作成（建物図面＋各階平面図）
- 建物表題部変更登記（増築分の追加）
- 所有権保存・移転など必要に応じて名義整理
実際にあったややこしいケース（滋賀あるある）
- 昭和30・40・50年に増築
- すべて未登記
- 課税資料には載っている
- 図面が存在しない
- 相続後に減築が発生
- 名義が混ざり複雑化
→ こういうケースは、一般の方が手続きするのはほぼ不可能です。
竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）からメッセージ
増築部分が未登記のまま相続されるケースは本当に多く、
特に昭和の増築は “課税だけされていて登記なし” が当たり前です。
相続の名義変更はできても、
建物登記は別問題で、ここを解決しないと売却・融資で確実にトラブルになります。
現地調査・図面作成・築年判定など、
一部だけのご依頼でも問題ありませんので、まずは状況だけ送ってください。
✔ 最後に：まずは「増築が未登記かどうか」の判定だけでもOKです
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増築部分がどこから未登記なのか、
相続登記と建物登記のどちらが先か、
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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