「親が増築した部分が、登記されていないかもしれない…」
「登記簿と実際の家の大きさが違う。このまま相続登記できるの？」
相続登記の義務化が進む中で、
**“増築部分だけ未登記”**というケースが、相続の現場で次々と見つかっています。
結論から言うと――
増築部分が未登記のままでは、相続登記がスムーズに進まない可能性が高いです。
放置すると、
・売却できない
・金融機関の担保に使えない
・解体や建替えが止まる
といった実務上の支障が出ます。
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増築部分が未登記だと何が起きるのか？
登記簿と現況が一致しない
登記簿に記載された床面積と、
実際の建物の床面積が違う場合、法務局で登記が止まることがあります。
相続登記が途中で止まる
「まず、増築部分を登記してください」と指摘され、
相続登記に進めなくなるケースも珍しくありません。
売却・解体ができない
買主・不動産会社・金融機関が
「登記と現況が違う建物は扱えない」と判断し、
契約そのものが白紙になることもあります。
👉 未登記の増築がある建物は、
**“名義はあるのに動かせない不動産”**になりがちです。
相続登記が止まりやすい典型例
・昭和〜平成初期に2階や部屋を増築している
・離れ・倉庫・ガレージを後から建てた
・建築確認済証・検査済証が残っていない
・固定資産税の課税対象に一部しか載っていない
これらに当てはまる場合、
相続登記の前に、建物の登記整理が必要になります。
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今すぐ確認すべきチェックリスト
以下を一つずつ確認してください。
✅ 登記簿の床面積と、実際の延床面積は一致しているか
✅ 後から増築した部屋・廊下・2階がある
✅ 離れ・倉庫・物置・ガレージがある
✅ 固定資産評価証明書にすべて載っているか
✅ 納税通知書（課税明細書）の家屋欄を確認したか
👉 1つでも「怪しい」と感じたら、
相続登記の前に確認すべき段階です。
未登記の増築があった場合の正しい流れ
1️⃣ 土地家屋調査士による現況調査・実測
2️⃣ 増築部分を反映した
・表題部変更登記
・または未登記部分の新規表題登記
3️⃣ その後、司法書士による相続登記
👉 「増築の整理 → 相続登記」
この順番を間違えると、手続きが止まります。
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直のコメント
増築部分の未登記は、
**「よくあるのに、誰も確認していない問題」**です。
新築時に建物登記をしていると、
「増築した分も役所が勝手に直してくれる」
と誤解されている方が非常に多いですが、
それは完全な思い込みです。
確認方法は意外と簡単で、
毎年5月に届く**固定資産税の納税通知書（課税明細書）**を見ること。
建物（家屋）欄に、
・課税床面積
・構造
・家屋番号（未登記の場合は記載なし）
・建築年
が載っています。
ここを見れば、
「既登記なのか」「増築部分が未登記なのか」
かなりの確率で判断できます。
未登記のまま相続登記の段階に入って、
初めて「登記できません」と止まるケースは本当に多いです。
義務化が進む今、
早めに現況を確認し、必要なら先に整えることが最大のリスク回避になります。
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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