大津市・草津市・守山市で増築部分が未登記のまま、
相続・売却の直前に発覚して慌てて相談されるケースが急増中です。
特に昭和の家は「増築しても登記していない」ことが多く、
今の不動産売買ルールでは大きな支障が出ます。
この記事では “増築未登記”に気づいた人が最短でやるべき手順 をまとめます。
■まず最初に：増築未登記は“今すぐチェックすべき案件”です
増築を放置すると、売却も相続も進みません。
大丈夫かどうか、まずは写真を送るだけで確認できます。
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■なぜ増築未登記は問題になるのか？
増築した部分を登記していないと、
- 建物面積が実際より小さく表示される
- 不動産会社が取引を断ることがある
- 金融機関の融資が止まる
- 相続登記が進まない
- 売却時に「契約不適合責任」の対象になる
という複数のトラブルが同時に絡みます。
特に大津市では、
昭和の増築（風呂・トイレ・縁側・離れ追加） が未登記のまま残っているケースが非常に多いです。
■増築未登記の“典型パターン”はこれ
- 昭和40〜60年代に水回り増築
- 10〜20年前に駐車場上に部屋を追加
- 祖父母が離れを建てたが登記せず
- リフォーム業者任せで書類が紛失
- 不動産屋から「未登記ですね」と指摘されて発覚
大津市は古い住宅地が多く、
未登記の増築は珍しいどころか日常的にある相談です。
■売却・相続で最初に確認すべき大事なポイント
1）建物全部を含めた“現況面積”を把握する
登記簿だけを見ても意味がありません。
現地を測り、
どこが元の家で、どこが増築部分か を把握します。
2）固定資産税の家屋台帳と比較する
固定資産台帳と登記簿の面積がズレていることがよくあります。
このズレがトラブルの元になります。
3）登記が必要なのはどこか？を調査する
増築しても登記が不要なケースがありますが、
ほとんどは確認が必要になります。
■“増築未登記”を最短で解決するルート（完全版）
【ステップ1】LINEで写真を送って一次診断
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「どの部分が増築か分からない」という方でもOKです。
【ステップ2】調査士が現地で実測
建物外周をすべて測り、構造・材質・面積を確認します。
【ステップ3】建物図面・平面図を作成
必要書類がない場合は、ここが最も重要な作業になります。
【ステップ4】“増築部分を含めた”登記申請
建物表題部変更登記
または
新築扱いになる場合は建物表題登記
【ステップ5】売却・相続手続きへ接続
登記完了後は、不動産会社や司法書士とスムーズに連携できます。
■費用の目安（大津市・草津市）
| 内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 現地調査・実測 | 3〜6万円 |
| 図面作成（平面図・建物図面） | 3〜8万円 |
| 増築部分の登記 | 6〜12万円 |
| 総額 | 12〜20万円前後 |
※段差の多い増築や離れ併設は追加あり
■増築未登記で起きる“売却時のトラブル例”
●ケース1：登記面積より大きく見える家
買主が「登記と違う」と指摘 → 契約中断
●ケース2：銀行ローンが通らない
増築部分の法的説明ができず、融資審査が止まる
●ケース3：共有相続で揉める
どこを誰が相続するか、判断材料がない
どれも事前の調査で回避できます。
■土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
大津市・草津市では、増築が原因で売却が止まってしまう相談を本当によくいただきます。
昔は「増築しても登記しなくていい」と考えていた時代があったため、
記録が残っていない家がとても多いのが実情です。
ただ、現地をきちんと測れば、どの部分が増築かは必ず判断できます。
売却前に早めに調査しておくと、後のトラブルを大きく減らせます。
状況を聞くだけなら10分ほどで整理できますので、
まずは写真を送っていただければと思います。
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所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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