自分でやろうとして必ず止まる「3つの理由」
「父が増築していたみたいなんですが、登記はしていないと思います…」
大津市で相続の相談を受けていると、
この一言から始まるケースが本当に多いです。
- 母屋は登記されている
- でも後から増築している
- 固定資産税は払っている
- だから大丈夫だと思っていた
ところが――
相続手続きを始めた瞬間、必ずどこかで止まります。
そもそも「増築＝自動で登記」ではありません
増築をすると、原則として
建物表題変更登記が必要です。
しかし現実には、
- 昔の増築で図面が残っていない
- 建築確認を取っていない
- いつ誰が工事したか分からない
- 「ちょっと広げただけ」という認識
こうした理由で、
増築部分が未登記のまま相続を迎えることが非常に多いのです。
① 相続登記ができず、そこで止まる
建物の相続登記は、
登記簿の内容が前提になります。
ところが、
- 登記簿の床面積と現況が違う
- 評価証明書と合わない
- 司法書士から
「まず増築部分を登記してください」と言われる
👉 ここで、完全にストップ。
「相続登記くらいなら自分でできると思った」
という方ほど、この壁で止まります。
② 遺産分割協議書が作れず、揉め始める
増築未登記があると、
建物の内容を正確に特定できません。
- どこまでが相続財産なのか
- 評価額はいくらなのか
- 他の相続人が納得するのか
結果として、
- 協議書にどう書けばいいか分からない
- 専門家に「この内容では無理」と言われる
- 相続人同士の話し合いが止まる
という流れに入ってしまいます。
③ 売却・活用の話が全部止まる
相続後に、
- 売却したい
- 賃貸に出したい
- 解体したい
と思っても、未登記増築があると、
❌ 買主が敬遠する
❌ 金融機関が融資を出さない
❌ 解体前に整理を求められる
「相続は終わったはずなのに、何も前に進まない」
という状態になります。
固定資産税を払っていても安心ではありません
よくある誤解がこちらです。
「固定資産税を払っているから、登記もされているはず」
これは完全な別物です。
- 課税されている
- 家屋番号がある
- 課税床面積に増築が含まれている
👉 それでも登記は未了、というケースは普通にあります。
土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内貞直のコメント
増築未登記の相続は、
「自分でやろうとして途中で止まる」典型例です。
大津市でも、
相続直前・売却直前・解体直前で発覚するケースがほとんど。
図面がなくても、
建築確認がなくても、
整理できるケースは多いですが、
手順を間違えると時間も費用も余計にかかります。
「まだ相続前」の今が、いちばんラクです
もし、
- 実家に増築がある
- 登記しているか分からない
- これから相続が発生しそう
この段階で整理できれば、
✔ 相続が止まらない
✔ 兄弟間で揉めにくい
✔ 売却・活用の選択肢が残る
という状態を作れます。
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増築 × 未登記 × 相続にお困りの方へ
私は、大津市で
土地家屋調査士・相続診断士として、
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※この記事は、未登記建物の相続・売却・登記相談の実例をもとに、
滋賀県大津市の土地家屋調査士が解説しています。
「自分のケースで登記できるのか分からない」
「書類が何も残っていない」
という段階でも問題ありません。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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