■ 「えっ、増築したはずなのに登記が無い!?」
相続のタイミングで戸籍や不動産の調査を進めていると、
法務局の登記簿に載っている建物の図面が「現状と全然違う！」
というケースに出くわすことがあります。
よくあるのが「戦後間もなくに増築された建物部分が未登記のまま」になっているパターンです。
「増築したのは知っているけど、当時は登記なんてしてなかった」
「建築確認？そんな制度あったの？」
そういった感覚で放置され、気づけば何十年も未登記状態のまま——
それがいざ相続となったとき、大きな壁になってしまいます。
■ 戦後の無許可増築、なぜ多い？
昭和20～40年代にかけては、戦後の混乱期や高度成長期の住宅需要から、
簡易な木造住宅の増築や離れの新設が全国で行われました。
しかし当時は、
• 建築確認制度が十分に整っていなかった地域も多く
• 増築や新築にあたっても確認申請や登記がなされなかったケースが非常に多く存在します。
「とにかく住めればいい」
「家族が増えたから自力で部屋を増やした」
という現実的な理由で工事が行われた結果、
“建ってはいるが、存在しないことになっている建物”が出来上がったのです。
■ 相続時に発覚する“登記とのギャップ”
こうした未登記の建物や増築部分が問題になるのは、主に以下の場面です：
• 建物の名義変更（相続登記）をしようとしたとき
• 土地ごと売却を検討したとき
• 建て替え・解体などを検討したとき
このとき、法務局や建築指導課で
「登記されていない建物がありますね」
と指摘され、手続きがストップしてしまうのです。
■ 未登記増築の対応ステップ
① 現況調査を行う
建物の外形・間取り・構造を調査し、図面と実態を比較します。
② 登記簿を確認
現状の登記内容（表題部）と照らし合わせ、何が足りないかを把握。
③ 表題登記または変更登記の検討
増築部分が未登記であれば、「表題登記」または「変更登記」で正しい形に修正します。
※当時の建築確認が無い場合でも、現地調査に基づき登記可能なケースが多いです。
④ 相続登記・売却など次のステップへ
登記内容を正しく整えた上で、相続や売却に進みます。
■ 見逃されがちな“昔の増築”が、未来のトラブルに
「どうせ昔の話だから…」と放置されがちな未登記部分ですが、
今後、相続登記の義務化や不動産売買の透明化が進む中で、
未登記の増築が原因で不動産の手続きができないリスクは確実に高まります。
とくに地方では、
• 建築確認の記録が残っていない
• 増築の年月すらはっきりしない
• 名義が数世代前のまま
といった“複合的な未整理状態”になっているケースが多く見受けられます。
■ まとめ：登記を整えることが「家の履歴を守る」こと
未登記の増築部分も、登記上にきちんと記録されることで、
将来の相続や売却にスムーズに対応できるようになります。
「住んでいた人の記憶」だけに頼らず、登記簿と現況の整合をとっておくことが、次の世代へのバトンを安心して渡す第一歩なのです。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
昭和の時代、特に戦後から高度成長期にかけての“登記されていない増築”は、今も多くのご相談をいただきます。
増築が未登記のままだと、相続や売却時に“存在しない建物”として扱われ、手続きが進まないこともしばしば。
一見些細なことに見えても、今のうちに整えておくことが、将来の家族の負担を減らす最大の備えになります。
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