「相続で土地をもらったけど、使い道がないから売ろうと思っている」
「住宅を建て替える前に、隣地との境界をはっきりさせておきたい」
そんな時、境界が未確定のままでは売却できない・トラブルになる可能性があるのをご存じですか？
この記事では、境界があいまいなまま土地を持ち続けるリスクと、「売れる土地」にするために必要な境界確定の流れを、土地家屋調査士の立場からわかりやすくご説明します。
■ なぜ境界が不明だと土地は売れないのか？
境界があいまいな土地には、以下のようなリスクがあると判断され、
買主や不動産会社、金融機関が敬遠する原因となります。
• 隣地と越境・トラブルの可能性がある
• 実際の面積が不明確なため、売買価格が算出できない
• 登記簿と現況が異なり、登記のやり直しが必要になる
• 住宅ローンの審査が通らないこともある
つまり、「境界不明＝リスク物件」として扱われるため、買い手がつかない・値下げを迫られることも少なくありません。
■ 「売る前に測る」ことが最大の対策です
土地をスムーズに売却するためには、あらかじめ以下の手続きを行っておくことが重要です。
- 現地測量・境界調査
→ 正確な土地面積と境界位置を把握する - 隣接地との立会い・同意取得
→ 境界に関するトラブルを未然に防ぐ - 境界確定図の作成
→ 将来のトラブル回避にも有効な「証拠資料」となります - 必要に応じて地積更正登記や分筆登記
→ 実測面積を登記に反映し、書類上でも整合をとります
これらはすべて、土地家屋調査士の専門業務です。
■ ご相談が増えています｜大津市での事例紹介
実際に当事務所には、次のようなご相談が寄せられています：
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
■【大津市内の土地売却】
23年前に相続した土地を売却しようとしたが、隣地との境界杭がすべて現地に見当たらない。
現地測量・隣地立会い・官民確定協議済証から境界点を復元、無事に不動産業者の査定が通り、9か月後に売却成立。
そもそも、23年前の資料で境界杭があるのか？あっても、勝手杭かもしれませんでした。又、道路側とは境界確定協議は未了であったので、時間を要しましたが、後世に憂いを残すことなく、完全な地積測量図を備えて受けることができましたので事後の紛争防止に役だったと思っております。
※）隣地立会までの時間及び書類への押印迄、押印の数に比例して増えることで時間を要します。
■【草津市の建て替え計画】
建築確認申前に「境界不明確」と指摘され、土地家屋調査士に依頼。
既存地積測量図から境界を復元、設計変更なく建築許可が下りた。
建築確認では地積測量図と一致していない図面（現況の図面で敷地平面図）でされることも多かったが、現在は地積測量図に合わせ、現地に境界がない場合は、境界を復元されることも多くなった。この際、最近ではたと公共座標があったとしても、境界復元には隣地所有者に立ち合いをしてもらってから、境界を設置しております。これは、後から、お隣が勝手に境界を設置したということを防ぐためでもあります。もちろん、その際の、復元確認書を交わしておりますが。
最近では所有者も後々揉めることないように、境界標が大事だと普通に認識されているので、立ち合い拒否はほとんどないですね。
■ まとめ｜境界を明確にして「売れる土地」に変えましょう
✅ 境界不明な土地は「売れにくい」「トラブルになりやすい」
✅ 土地を売るなら、事前の境界確定調査が必須
✅ 費用はかかっても、結果的には高値で・スムーズに売却できることが多い
📍 売却・相続・分筆で土地の境界が気になる方へ
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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