「親が持っていた地方の土地、相続するけど場所も広さもよく分からない」
「兄弟がみんな遠方に住んでいて、誰も現地を知らない」
そんな声をよく耳にします。
都市部と違い、地方の土地は「情報のあいまいさ」＝“争族”の種になりやすいのが現実です。
今回は、地方にある土地こそ求められる「相続の見える化」とは何か、具体的に解説します。
■ 地方の土地が「見えなくなる」理由
地方の土地に関するトラブルには、共通する背景があります。
• 所有者（親世代）しか内容を把握していない
• 現地を訪れたことがない相続人が多い
• 境界や利用実態が不明
• 登記簿の内容と現地が一致していない場合も
✅ 特に「農地」「山林」「空き地」「空き家」は、放置されやすく、後から権利関係や利用状況を整理しにくくなります。
■ 「見える化」とは具体的に何をすること？
見える化＝不動産の現況と権利を“客観的資料”で整理することです。
主に以下のようなステップを踏みます。
① 境界・地積の確認（現地調査＋測量）
• 公図・地積測量図との比較
• 境界標（杭）の有無確認
• 面積に誤差があれば「地積更正登記」
② 利用状況・現況写真の記録
• 実際に誰が使っているか（第三者の耕作など）
• 建物や物置の有無、老朽化の程度
• 接道状況や水道・電気の有無
③ 登記・地目・法規制の確認
• 所有者の名義と最新情報
• 市街化調整区域・農地法の制限など
■ 見える化の結果、何が変わる？
• ✅ 相続人間で「何をどう分けるか」が明確になる
• ✅ 将来的な売却や活用の判断材料になる
• ✅ 相続後の名義変更・登記がスムーズになる
• ✅ 無駄な税負担や将来のトラブルを予防できる
■【事例紹介】実際にあった“見えない相続”の落とし穴
大津市内に実家と農地を残して亡くなった親の相続。
長男は県外、次男は首都圏に在住。誰も現地を詳しく知らず、登記簿だけで手続きを進めようとしたが…
→ 現地調査の結果、
• 実際の面積に差異あり（地積更正）
• 境界が隣地に越境気味（現地立会いで調整）
• 建物の一部が未登記であった（建物表題登記）
→ 結果として、正確な資産評価と分割提案が可能となり、円満な相続につながった。
■【コメント｜土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直】
地方の土地ほど、「目に見える情報」が少ないまま相続が進んでしまうことが多いです。
でも、誤解や不信感が生まれるのは、情報が足りないから。
測量や登記の整理を通じて、“土地の状態を見える形”するだけで話し合いは大きく変わります。
又、境界が見える化されるだけで、土地の価格は上昇し、売却もスムーズになります。
■ まとめ｜地方の土地こそ、“見える化”から始めよう
| 項目 | チェック内容 |
| 境界・面積 | 測量図・現地杭の有無 |
| 地目・登記 | 地目の確認・名義変更の必要性 |
| 利用状況 | 実際の使用者、現況の把握 |
| 法的制限 | 市街化調整区域、農地法などの確認 |
▶ 相続は「情報整理」がすべてのはじまり
• ✔ 地方の土地を把握したい
• ✔ 家族で揉めないよう事前整理したい
• ✔ 売却・活用も将来検討している
そんな方は、お早めに“土地の見える化”をご相談ください。
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