■ 「もう崩れてるのに、登記は“明治の名義”のまま？」
地方に残る古い家屋の中でも、特に土蔵（どぞう）や納屋（なや）といった建物は、かつての生活や商売に密接に関わってきたもの。
しかし現在では多くが老朽化し、崩れたり、半壊状態で放置されているケースも少なくありません。
しかし、法務局の登記簿を見てみると——
「明治時代の○○○○名義」のまま、建物として存在している!?
見た目にはもう無くなっていても、登記簿上では“まだある”扱いのまま…。
このような未整理の建物が思わぬ落とし穴になるのです。
■ 滅失登記とは？なぜ必要？
「滅失登記」とは、建物が壊されたり、倒壊・焼失などで物理的に存在しなくなったときに行う登記のことです。
これを怠ると、登記上はその建物が“まだ存在している”状態のまま放置されることになります。
■ なぜ問題になる？登記が古いままだと…
① 土地の登記が進められない
古い土蔵が建っていた土地を相続したり、売却しようとしたとき、
「そこにはまだ建物がありますよね？」という話になると、土地の相続登記や売買手続きに支障が出る場合があります。
② 固定資産税や登記義務のトラブル
登記が残っていると、役所側でも建物が「存在している」ものと判断されるため、
固定資産税が発生し続けるリスクがあります。
また2024年から義務化された相続登記の義務違反にもつながる可能性が。
③ 所有者不明土地・建物の一因に
「明治時代の名義人」「すでに誰が相続したか不明」というケースでは、
その建物の法定相続人をすべて追う作業が必要となり、
結果的に「解体も売却もできない“権利の宙ぶらりん”状態」に。
■ 整理すべきは「建物の方」から
こうした問題に直面したとき、まず最初にすべきは：
- 現地調査（まだ建物の一部が残っていないか？）
- 登記簿の確認（名義人・登記日付）
- 滅失登記の申請（土地家屋調査士が手続きを代行できます）
- その後に土地の相続登記などを進める
※「未登記建物」の場合も、まず簡易的な登記（表題登記）をしてから滅失登記を行う必要があります。
■ 放置されがちな「土蔵・納屋」が招くトラブル
「母屋は数年前に整理したけど、納屋はそのままにしていた…」
「土蔵はもう壊れて地面だけになっているけど、誰も登記のことは知らなかった」
こうした放置が、後の世代の手続きを何倍にも面倒にする原因になります。
たとえ「建物」としては価値が無くなっていても、登記が残っていれば“権利関係”は続いているというのが法務上の扱いです。
■ まとめ：「無い建物」が“権利の壁”になる前に…
古い土蔵や納屋の登記がそのままだと、
• 土地の売却や相続がスムーズに進まない
• 相続人の数が増え、将来さらに複雑化
• 所有者不明土地としてのリスクに発展
といった連鎖トラブルを招きます。
「どうせ壊れてるし」「登記のことはわからないし…」と後回しにせず、
今あるうちに、調査・滅失登記を行っておくことが、家族や次世代への大きな安心につながります。
■ 土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント
土蔵や納屋などの古建物は「壊れていればそれで終わり」と思われがちですが、登記が残っている限り、“建物”としての権利関係は生きています。
相続や土地整理で問題になる前に、滅失登記の手続きをしておくことを強くおすすめします。
調査から登記まで一括で対応可能ですので、「うちはどうなんだろう？」と思った時点で、ぜひご相談ください。
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