「不動産は兄がもらって、私は現金でいいよ」
そんな話し合いがなされるのが、いわゆる代償分割（だいしょうぶんかつ）です。
これは、遺産の中に土地などの分けづらい資産がある場合、特定の相続人がそれを相続し、他の相続人には現金などを渡す方法です。
一見スムーズに見えるこの方法ですが、実は…
✅ 土地の“本当の価値”がわからず、損をした
✅ あとから他の相続人が「金額が不公平だ」と不満を言い出した
✅ 「土地をもらったが、使えない・売れない」状態だった
…など、“事前に調査していなかった”ことでトラブルになる例が後を絶ちません。
相続診断士・土地家屋調査士の立場から、代償分割を検討する前に確認すべき“土地の評価の落とし穴”と“現地調査の重要性”を解説します。
【代償分割とは？簡単におさらい】
代償分割とは、例えば以下のような分け方です：
• 相続財産：不動産1,000万円＋預貯金500万円
• 長男：不動産を相続（代償として他の兄弟に現金を支払う）
• 次男・三男：代償として現金を受け取る
「不動産を現金換算」して分ける方式のため、その土地の「正しい評価額」が前提になります。
【落とし穴①：公的評価と実勢価のギャップ】
評価方法には主に以下があります：
• 固定資産税評価額
• 路線価（相続税評価）
• 実勢価格（市場価値）
同じ土地でも評価方法によって数百万円単位で差が出ることも。
相続人同士でどの評価を基準にするか決めずに代償額を設定すると、後で揉めるリスク大です。
【落とし穴②：地積（面積）が登記と違う】
古い土地では「登記簿上は100㎡」でも、実際には90㎡しか使えないなどのケースがあります。
→ 境界が不明確
→ 隣地との越境が発覚
→ 一部が里道・水路で払い下げ未了
測量で実態を確認していなければ、実は「もらった土地は減っていた」なんてことも。
【落とし穴③：現地利用状況がわからない】
例えばこんな事例があります：
• 「宅地」として評価していたが、現地は斜面や水路で建築不可だった
• 地目が“雑種地”のまま放置され、売却時に不利な扱いを受けた
• 土地の一部が他人に無断使用されていた
机上の相続評価ではわからない現地の「活用可能性」は、売却・有効活用を前提とする代償分割において極めて重要です。
【“測量と現況調査”で見えてくる本当の価値】
代償分割を選ぶなら、次の準備が不可欠です：
• 📏 土地の現況測量・境界確認
• 🧾 地積更正登記で正しい面積に修正
• 📌 利用制限や法的規制の有無を調査
• 💬 相続診断士による家族構成・関係性の整理とアドバイス
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
代償分割は「公平な相続」を目指すうえで有効な方法ですが、その前提となる「土地の価値」を正しく把握することが大前提です。
私は土地家屋調査士として現地を確認し、相続診断士としてご家族の関係性や意向を整理する立場から、“もめない代償分割”のための総合的なサポートを提供しています。
土地を「何となく」で分ける前に、まずは現地と評価の確認からはじめましょう。
【まとめ】
• 代償分割は“評価の正確さ”がカギ
• 登記簿面積だけでは土地の価値は判断できない
• 境界・地積・利用状況の把握が相続後の不満・トラブルを防ぐ
• 相続診断士＋土地家屋調査士のサポートで万全の準備を
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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