登記簿の面積と実測が違っていたら、地積更正登記で修正できます。不動産売却や相続前にチェックしておきたい手続きです。
「登記簿に書かれている面積と、実際に測った面積が違う…」
「土地を売るときに“地積（ちせき）が合っていない”と言われた」
――そんな経験、ありませんか？
登記簿の地積（面積）が実際と異なるまま放置していると、
土地の評価・固定資産税・売却価格などに大きな影響を及ぼすことがあります。
そのズレを正しく登記し直す手続きが、「地積更正登記（ちせきこうせいとうき）」です。
この記事では、地積更正登記とは何か・なぜ必要か・手続きの流れ・費用感などを土地家屋調査士の視点で、わかりやすく解説します。
■ 地積更正登記とは？｜ざっくり言うとこんな登記
地積更正登記とは：
登記簿上の土地の面積（＝地積）が、実際に測量した面積と異なる場合に、
正確な数値に修正する登記手続きのことです。
この登記が必要になるのは、たとえば以下のようなとき：
• 古い登記のままで、測量技術が正確でなかった
• 分筆や合筆を繰り返した結果、誤差が出ている
• 境界確定したら、登記と数㎡単位でずれていた
• 売買・相続・分筆などの前に正確にしたい
この登記をせずに放置しておくと、土地の評価や売却価格にズレが生じる原因になります。
■ 【土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント】
売却予定の土地の登記簿面積が「250㎡」だったが、実測すると「179㎡」。
買主側が“登記と実測が違う”ことに難色を示し、売却が進まない状態に。
売買は公簿で売買する場合、実測で売買する場合があり、高く売りたいときは、時間をかけても実測で売ることがよくあります。
この場合は、前提として、境界確定⇒知性更正登記を行い、実測＝登記を一致させるという手順となります。
→今回も、 地積更正登記を行うことで、評価と売却価格が正しく反映され、無事契約成立しましたが、境界確定から地積更正登記までの費用と時間は大目にかかってしまいました。
このように買主側の時間的猶予がどれくらいあるかで結論が変わってきます。もし時間がなければ公簿面積での取引で安く買いたたかれることも多々あります。
■ 地積更正登記をするメリットとは？
地積更正登記を行うことで、次のようなメリットがあります：
✅ 土地の評価額が正確になる
→ 実際より面積が少ない登記のままだと、売却時に損をする可能性あり。
✅ 隣地とのトラブル予防になる
→ 境界が明確になり、越境・通行トラブルのリスクが減少。
✅ 分筆・売買・相続がスムーズに
→ 事前に面積が確定していれば、後の手続きも簡潔に。
✅ 将来の税務・資産管理がしやすくなる
→ 不動産評価や課税計算の根拠が明確になる。
■ 地積更正登記の流れと必要な書類
地積更正登記は以下のような流れで進みます：
- 事前調査・資料収集
- 登記簿・公図・過去の測量図などを確認
- 現地測量・境界確定
関係所有者立会いのもと、境界点を確認し、測量 - 境界確認書・筆界確認書の作成
必要に応じて官民協議・合意取得 - 地積更正登記の申請
法務局へ申請し、登記内容を修正
※必要書類は「登記簿謄本（全部事項証明書）」「公図」「隣接者との確認書類」など。
※登記申請は土地家屋調査士が代理で行うことが可能です。
■ 費用や期間の目安は？
【例：境界確定及び地積更正登記】
▽ 費用目安：30万～45万円程度（面積・隣接者数・境界点・官有地の有無によって変動）
・土地は四角形で200㎡
・前面が道路・・・官民境界の立会
・側面2件、奥面1件の隣接所有者・・・民民の境界立ち合い
▽ 期間目安：大津市では6か月から9か月（境界立会いや合意形成の進み具合による）
※官民の立会での日時、行政への書類作成及び了承までの時間、隣接所有者の押印での時間、その後の法務局への登記申請で時間を要します。
【まとめ】
✅ 地積更正登記は、「土地の面積を正確にする登記」
✅ 登記と実測が違うと、評価額や売却時に損をするリスクあり
✅ 正確な登記は、資産価値を守るうえで非常に重要
土地を活かしたい方・売却を検討している方は、
まず「実際の面積」と「登記内容」が一致しているかをチェックすることをおすすめします。
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