〜地積更正や測量の活用で節税できる場合を紹介〜
「親の土地を相続したら、思っていたより相続税が高かった…」
そんな声をよく聞きます。
実は、土地の面積や境界の正確さが相続税評価に大きく影響することをご存じでしょうか？
境界が不明確だったり、面積が実態と異なったりすると、余計な税負担になることもあります。
この記事では、土地家屋調査士としての測量・地積更正登記の役割と、相続診断士としての節税観点から、
土地の境界・面積を見直すことでできる節税対策についてわかりやすく解説します。
① 土地の相続税評価は「登記簿面積」が基準？
相続税の土地評価は、基本的に登記簿に登録されている「地積（面積）」を元に計算されます。
しかし、実際の土地の面積と登記簿の面積が異なるケースは意外に多くあります。
• 登記面積よりも広い土地が実態
• 登記面積に誤りがある（過大表示）
• 境界が曖昧で正確な面積が不明
こうした場合、登記面積を正確に訂正する「地積更正登記」を行うことで、
評価額が変わり、節税につながることがあります。
② 地積更正登記とは？ 測量との関係
地積更正登記は、土地の実際の面積と境界を最新の測量技術を用いて正確に把握し、登記簿の面積を修正する手続きです。
• 土地家屋調査士が現地で境界を確認
• 正確な測量図を作成
• 登記簿上の面積を実態に合わせて更正
これにより、過大評価されていた土地の評価額が下がる場合があります。
ただし、逆に面積が増えて相続税が増えるケースもあるため、慎重な事前相談が重要です。
③ 実例紹介：面積訂正で節税できたケース
私が関わった事例では、登記簿上の面積が実際より5％以上広く登録されていた土地がありました。
地積更正登記を行い、正確な面積を申告した結果、相続税評価が約10％減少し、数百万円の節税に成功。
相続税の評価は「地積 × 路線価 × 評価率」で計算されるため、地積の修正は直接節税に結びつきます。
④ 境界不明・未測量の土地はリスクも大きい
境界が曖昧なまま相続すると、
• 相続人間での境界トラブル
• 将来的な売却や利用時の揉め事
• 評価が不当に高くなるケース
などのリスクがあります。
土地家屋調査士による測量・境界確定を早めに行い、
相続診断士の立場から全体の節税・分割計画と連携させることが最善策です。
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
土地の相続税対策は、単に「節税できれば良い」だけでなく、
土地の境界や面積を正確に把握し、今後の管理や利用でトラブルを防ぐことが不可欠です。
土地家屋調査士としての測量・地積更正と、相続診断士としての総合的な相続相談を融合し、
「土地の適正評価」と「家族みんなが納得できる分割案」をご提案しています。
お手元の土地で「境界や面積に不安がある」方は、ぜひ早めにご相談ください。
【まとめ】
• 土地の相続税評価は登記簿の面積に基づくが、登記簿が実態と異なることも多い
• 地積更正登記は測量による面積の正確化で節税効果を生む可能性がある
• 境界不明の土地は相続トラブル・評価の誤りを招くリスク大
• 土地家屋調査士と相続診断士の連携で最適な相続対策を実現しよう
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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