✍️ 執筆者：土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）
「固定資産税を払っているから大丈夫」・・・本当にそうですか？
「毎年、固定資産税を払っているから登記はされているはず」
そう思っていませんか？
実は、固定資産税を払っていても登記されていない建物は非常に多く存在します。
そしてこの「未登記建物」を放置すると、相続・売却・融資の際に大きなトラブルになる可能性があります。
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固定資産税と登記は「まったくの別制度」
| 制度 | 管理機関 | 内容 |
|---|---|---|
| 登記制度 | 法務局 | 所有者が申請して初めて登記簿に反映される |
| 固定資産税制度 | 市町村 | 現地確認や航空写真で課税対象を判断 |
つまり、税務課が課税していても登記簿が存在しないケースが多くあるのです。
「課税されている＝登記されている」とは限りません。
⚠️未登記建物の3大リスク
① 相続のときに手続きが止まる
登記簿に建物の所有者が記載されていないと、相続登記ができません。
所有関係があいまいなまま放置され、次の世代で二重・三重の相続問題に発展します。
② 売却や解体で手続きが進まない
売却時や解体工事前には登記情報が必要です。
未登記建物は、**「法的に存在しない建物」**扱いとなり、売買契約や滅失登記ができません。
③ 金融機関の担保にできない
登記されていない建物には抵当権を設定できません。
そのため、融資・借換えの際に担保評価から外れることもあります。
🧾 未登記かどうかを調べる方法
① 法務局で調べる
建物の所在地をもとに登記簿を確認。
登記簿に記載がなければ「未登記建物」です。
② 納税通知書で調べる
毎年5月頃に届く固定資産税の課税明細書の「家屋欄」をチェック。
土地の地番（例：100-1）が家屋欄にも記載されていれば登記されています。
記載がない場合は、未登記の可能性が高いです。
🏗️ 未登記建物を登記するには？（建物表題登記）
必要な主な書類
- 建物の構造・床面積を示す図面
- 所有者を証明する書類（課税台帳、評価証明書、契約書など）
- 所有者の本人確認書類・印鑑
書類が見つからなくても、土地家屋調査士が現地調査＋聞き取り＋代替資料作成で登記申請が可能です。
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専門家コメント
土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直より
滋賀県大津市や草津市・守山市では、古い家屋や離れ・倉庫などが未登記のままになっているケースを多く見ます。
「固定資産税を払っている＝登記済み」と思っていた方が、実際には未登記で驚かれることも少なくありません。
未登記のままでは、**相続登記義務化（2024年施行）**の対象となる可能性も。
今のうちに現況を確認し、建物表題登記で名義を明確化しておくことをおすすめします。
✅ まとめ：固定資産税を払っていても登記されていない建物は珍しくない
- 固定資産税と登記は別の制度
- 課税されていても登記簿がないケースは多い
- 相続・売却・融資時に大きな支障が出る
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土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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