「登記していない建物なのに、急に固定資産税の納付書が届いた…」
「うちの親名義の古い家、そもそも登記すらないのに？」
このご相談、滋賀県大津市・草津市を中心に今年かなり増えています。
結論から言うと——
未登記でも課税はされます。登記の有無は関係ありません。
まずは不安を放置せず、ご自宅の状況を早めに確認してください。
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1｜固定資産税は「登記」ではなく“現況”で決まる
「登記していない＝税金がかからない」ではありません。
固定資産税の対象は、
“その土地に建っている建物の現況” です。
役所は、登記簿を見るだけではなく、
航空写真
現地調査（資産税課の職員）
隣地・自治会からの届出
売買・相続時の情報
などから総合的に判断します。
つまり、登記がなくても、
「建物が存在する」と認められれば課税されます。
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2｜課税台帳の確認方法（最初にやるべきこと）
大津市役所には、建物ごとの課税データをまとめた
「固定資産課税台帳」 があり、ここに載っているかどうかがポイントです。
▼確認方法
固定資産税通知書に記載の「家屋番号」を確認
市役所 資産税課で閲覧申請
相続人の場合は身分証と関係書類が必要
とくに 未登記建物は家屋番号が不自然 になっていることが多く、
番号が飛んでいる
昭和の古い番号のまま
親世代の名義のまま
といったケースがほとんどです。
3｜未登記でも課税される典型的なケース
① 昔に増築してそのまま
「母屋は登記があるが、増築部分が未登記」
→ 増築だけ課税されている場合が多い
② 相続した古い家が登記も課税もバラバラ
→ 名義人が亡くなっても課税は続きます。
③ 車庫・物置だけ課税台帳に載っている
登記していない付属建物も課税されます。
④ 空き家を放置していた
空き家対策で都市が航空調査を強化しているため、
「突然課税パターン」が急増中。
4｜“誤課税の可能性”は？（正直ほとんどありません）
誤課税の可能性はゼロではありませんが、
役所側は必ず現地確認をしてから課税するため、極めて低いです。
ただし、以下のケースでは誤課税の可能性があります。
物置が壊れて跡形もないのに課税されている
数十年前に滅失したのに、課税が止まっていない
隣地と混同されて課税されている
増築の面積が明らかに違う
これらは土地家屋調査士が調べると、
「課税内容が明らかに誤っている」ことが判明するケースがあります。
5｜調査士が確認するポイント（最短で修正できる）
未登記の固定資産税トラブルを処理するには、
次の “現況と課税のズレ” を特定するのが最重要です。
▼調査士が調べる内容
建物の構造・面積・増築時期の確認
市役所課税台帳との比較
古い航空写真・図面の照合
滅失しているかどうか
相続登記の状況
建物の表題登記が可能かどうかの判断
特に、
“未登記のまま課税されている建物”
は、早めに手を打たないと、相続・売却で大きな支障が出ます。
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6｜専門家コメント
**土地家屋調査士 × 相続診断士
竹内 貞直（滋賀県大津市）**
「未登記の建物に固定資産税がかかるのは、
“登記がなくても建物が存在する限り課税対象になる”
という税制度の仕組みから当然といえます。
ただ、通知書が急に届いた場合、
“課税内容が正しいのかどうか”
“そもそもその建物は登記できるのか”
など、確認すべき点が多いのも事実です。
大津市や湖西エリアでは、
増築の未登記、書類の紛失、名義のズレ（齟齬）が原因で
相続手続きが止まるケースが目立ちます。
何年も放置するほど手続きが複雑になりますので、
早めに現地の状況を見せていただくほうが
結果として早く・安く解決できます。」
7｜まとめ：固定資産税の通知が来たら“放置しない”が正解
内容 なぜ危険？
未登記建物の課税 登記の有無は関係ない
課税台帳とズレ（登記簿と合ってない） 売却・相続で大きく足を引っ張る
誤課税の可能性 少ないが放置すると損する
調査士の現地調査 最短で真実を特定できる
「なんで急に通知が来た？」
「そもそも登記すべき建物なの？」
1つでも気になる点があれば、早めの確認をおすすめします。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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