「未登記建物があるから登記したいけど、司法書士？それとも土地家屋調査士？」
「相続や売却の前に建物を登記するには、誰に相談すればいいの？」
こうしたご質問は、実際に不動産を所有・相続されている方からよくいただきます。
建物の登記には複数の種類があり、
それぞれ担当できる「専門家」が異なるため、混乱しやすいポイントでもあります。
本記事では、司法書士と土地家屋調査士の違いを整理し、
特に未登記建物をどう登記すべきかという観点から、
誰に何を依頼すればよいかをわかりやすく解説します。
司法書士と土地家屋調査士、どう違う？
【土地家屋調査士とは】
建物や土地の「形・面積・所在・構造などを登記する専門家」です。
具体的には…
• 建物を新築・増築したときの表題登記
• 境界確定や土地の分筆・合筆
• 建物を壊したときの滅失登記
などが主な業務です。
【司法書士とは】
不動産の「所有者情報など権利に関する登記」を扱う専門家です。
具体的には…
• 所有権移転（売買・相続など）
• 抵当権設定・抹消
• 相続による名義変更
など、法的な権利関係の登記が専門です。
未登記建物の登記は、誰に頼むべき？
未登記建物の登記には、以下の2段階の作業が必要になります。
✅【ステップ1】表題登記（土地家屋調査士の仕事）
建物の所在・構造・床面積などを法務局に登録する「表題登記」は、
土地家屋調査士に依頼する必要があります。
特に新築・未登記の増築・古家の後登記などはこの段階です。
✅【ステップ2】所有権保存登記（司法書士の仕事）
表題登記が完了した後に、
「この建物の所有者は誰か」を登録するのが所有権保存登記です。
これは司法書士の担当業務となります。
🚧 つまり、未登記建物の登記は「両方の専門家」が関わるケースが多いのです！
よくあるケースと対応例
【ケース①】親が建てた家を登記していなかった（相続前）
→ 土地家屋調査士が表題登記 → 司法書士が相続登記
【ケース②】古い増築部分だけ未登記になっていた
→ 土地家屋調査士が増築部分の登記（調査・現況測量）
→ 必要に応じて司法書士が権利登記の修正
【ケース③】相続財産として建物を登記したい
→ 現況調査と表題登記は調査士
→ 名義変更や相続登記は司法書士
ワンストップ対応が可能な事務所を選ぼう
登記の手続きは専門的で複雑。
「登記していない家がある」と気づいた時点で、
土地家屋調査士・司法書士どちらにも相談が必要な可能性が高いです。
そのため、以下のような連携できる事務所に相談することをおすすめします：
• 土地家屋調査士と司法書士が連携している
• 相続や不動産登記に精通している
• 地元の法務局対応に詳しい
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直 コメント】
私は土地家屋調査士・相続診断士として、
「どこまでが土地家屋調査士の業務で、どこから司法書士？」というご質問をよく受けます。
実際には両者が連携することで、スムーズに登記を完了できるケースがほとんどです。
滋賀県大津市を拠点に、司法書士とのネットワークも含めて一括対応しておりますので、
未登記建物でお困りの方はどうぞお気軽にご相談ください。
【まとめ】
✅ 建物の「形や物理的情報」は土地家屋調査士の担当
✅ 建物の「権利や名義情報」は司法書士の担当
✅ 未登記建物の登記には両者の連携が重要
✅ 表題登記 → 所有権保存登記の順で手続きが必要
✅ 専門家に早めに相談すれば、相続・売却時のトラブルを回避できる！
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
連絡先や相談案内（連絡先・住所・電話番号・メールアドレス）
〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
相続と未登記建物の専門家
土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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