「昔、親が測量した図面があるから大丈夫」
そう思っていたのに、いざ土地を売ろうとしたら不動産会社にこう言われた——
「この測量図では買主がつきません」
実は、30年前・50年前の測量図では、現代の不動産売買の基準に合わないケースが増えています。
この記事では、土地家屋調査士×相続診断士の立場から、古い測量図の問題点と現在求められている境界明示の在り方をわかりやすく解説します。
【「古い測量図」が通用しない理由】
■1. 精度が低い（手書き・縮尺が曖昧）
昔の測量図は、機械測量ではなく、目視や巻尺レベルのものも多く、
現在の精密な測量には不適合です。
■2. 境界標（杭）が現地にない
「図面はあるけど現地には杭がない」では、買主は不安を感じます。
境界が不明確なままでは、売却後のトラブルリスクが高くなります。
■3. 隣接所有者の同意がない
古い図面では、隣接地との境界確認が取れていないことも。
現在の不動産取引では、境界確認書の有無が重視されるのが一般的です。
【売却時に求められる「境界明示」とは】
現在の不動産売買では、以下のような「最新の境界明示」が求められます。
• 現地に境界標が明示されていること
• 法務局に提出できるレベルの「境界確定図」があること
• 隣接者との立会い・書面での確認が完了していること
これにより、買主は「この土地の境界は明確だ」と安心して購入を決断できます。
【調査士が実際に見た事例】
ある相続土地の売却相談で、40年前の測量図を持参されたお客様。
しかし、現地に境界杭は一本もなく、図面の精度も低いため、
不動産会社から「再測量して境界明示してください」と指摘されました。
その後、当事務所で境界確定測量・隣接地との協議・確定図の作成を行い、
無事に売却が成立しました。
【売却前に必要な対応策】
- 現地確認（境界杭・面積）
→ 実際に杭があるか、面積に誤差がないか確認 - 測量図の精度チェック
→ 測量年・方法・隣接者の確認有無を確認 - 境界確定測量の実施（必要に応じて）
→ 隣接者との協議・立会い・書面での同意 - 地積更正登記・分筆登記（面積に誤差がある場合）
→ 登記情報と現況を一致させることで信頼性アップ
【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直コメント】
古い測量図があっても、それが“安心な土地”の証明にはならない時代になっています。
特に相続で得た土地を売却する際は、「自分が取得した土地を“商品”として整えておく」ことが重要です。商品の良悪しは境界の有無、最新の地積測量図の有無となります。境界がある、最近の地積測量図がある＝信頼しうる図面と判断され、買主にトラブルが起きない土地と判断されるからです。
私は相続診断士として、相続全体の流れを見通したうえで、土地家屋調査士として、現地での境界確認から登記対応まで一貫してサポートしています。
「古い測量図しかない…」という方も、ぜひ一度ご相談ください。
【まとめ】
• 昔の測量図では、現代の不動産売買に対応できないケース多数
• 現地での境界杭の有無・隣地との協議が重視される
• 売却前には、境界確定・測量・登記修正までを検討すべき
• 専門家のサポートで、トラブルなくスムーズな売却へ
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直
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