「親や祖父母の代からある古い家、登記されているのか分からない…」
「登記したいけれど、建築確認や検査済証など必要書類が残っていない…」
こうしたご相談は、滋賀県内でも非常に多いのが現実です。
特に昭和40年代以前に建てられた建物では、当時の建築確認制度がなかったり、書類が散逸しているケースが目立ちます。
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目次
- 未登記建物とは？
- 登記前に確認すべきこと
- 必要書類がないときの対処法
- 注意すべきポイント
- まとめ
- 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
1. 未登記建物とは？
「未登記建物」とは、法務局に登記記録がない建物のことです。
所有者や建物の内容が正式に登録されていないため、相続・売却・解体の際にトラブルになりやすい特徴があります。
特に古い建物の場合、
- 登記をしていなかった
- 名義人が亡くなっている
- 建築確認制度がなかった
といった理由で、いまだに未登記のまま残っているケースが少なくありません。
2. 登記前に確認すべきこと
まずは、建物が本当に未登記なのか確認しましょう。
✅ 法務局で登記事項証明書を確認
登記簿が存在しなければ未登記建物です。
✅ 固定資産税の課税明細書を確認
課税明細書や納付書に「家屋番号」があれば、登記されている可能性があります。
逆に記載がなければ未登記の可能性が高いです。
3. 必要書類がないときの対処法
古い建物の登記で困るのが、「必要書類が残っていない」という点です。
しかし、現況調査・測量・課税資料などを使えば、登記を進めることができます。
✅ 現況調査と測量
土地家屋調査士が現地で建物の寸法・間取り・構造を調査し、
登記に必要な「建物図面」「各階平面図」を新たに作成します。
📍 書類がなくても、現況調査で代替可能です。
✅ 課税台帳の写しを取得
市町村役場で「固定資産課税台帳」を閲覧し、
所有者・評価額・構造・面積などの情報を確認します。
登記に必要な証拠資料として活用できます。
✅ 建築確認や検査済証がない場合
昭和40年代以前の建物は、そもそも建築確認番号が存在しない場合もあります。
その際も、
- 現況調査
- 役所の課税資料
- 所有者申立書・上申書
を組み合わせて登記申請が可能です。
✅ 所有権証明書類の代わりに使えるもの
| 登記の種類 | 代わりに使える書類 |
|---|---|
| 相続 | 被相続人の戸籍・相続人全員の印鑑証明書 |
| 売買 | 売買契約書・領収書・遺産分割協議書など |
証明書類が不足している場合は、司法書士と連携して補完書類を作成します。
4. 注意すべきポイント
古い未登記建物を登記する際には、次の点に注意しましょう。
- 所有者が亡くなっている場合、相続人全員の同意と押印が必要
- 相続人が多いほど、手続きが複雑化・長期化
- 書類不足で補完書類を作成する場合、費用と期間が増える
➡ 早めの相談・準備が、トラブル回避の最大のポイントです。
5. まとめ
古い未登記建物は、書類がなくても登記可能です。
ただし、現況調査や代替資料の準備が必要であり、早期対応が成功の鍵となります。
- 書類がないからと放置しない
- 相続人が増える前に整理する
- 不明点は土地家屋調査士に相談
6. 土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直コメント
滋賀県大津市・草津市・守山市などでは、古い建物が未登記のまま残っているケースが非常に多く見られます。
現場では、書類がまったく残っていない建物でも、
課税台帳・現地測量・近隣の聞き取り調査などを行い、登記を再現することが可能です。
書類がないからといって諦める必要はありません。
むしろ、早めに整えておくことで将来の相続や売却がスムーズになります。
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