「書類がない…どうしたらいい？」
「名義が古すぎて何も残っていない」
「売却・相続で“未登記を何とかして”と言われた」
大津市でも今もっとも相談が増えているのが、
「古い未登記建物 × 書類がない」 というケースです。
結論からいうと、
👉 書類がなくても、登記はほぼ100％できます。
👉 ただし “何が残っているか” によって手順が大きく変わります。
この記事では、
● 書類がない場合の３パターン
● 最短ルート（売却向け／相続向け）
● 実際にあった変わった未登記事例
を現場経験からまとめました。
（執筆：滋賀県大津市／土地家屋調査士・相続診断士 竹内貞直）
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■ 1｜書類がない場合は3パターンに分かれます
◆パターン①：建物の情報が「固定資産税台帳」に残っている
もっとも多いケースです。
自治体の税務課に
「建物の課税台帳」
「評価証明書」
が残っていれば、
名義・構造・床面積などの情報が拾えるため、登記がスムーズ。
✔ 古い木造家屋
✔ 増築部分だけ未登記
✔ 昭和〜平成初期の離れ
このタイプは 即日で方向性が確定 することが多いです。
◆パターン②：台帳に情報がない（＝完全に無記録）
この場合は、
● 現地での実測
● 建築時期の推定
● 外観・内部の確認
● 近隣証明 or 写真履歴
● 固定資産税の課税履歴
などを複合して 裏付けを作る ことで申請できます。
ここが一般の方では難しい部分で、
土地家屋調査士の出番となります。
◆パターン③：名義が古く、戸籍類がない／相続関係が不明
祖父・曾祖父名義のまま残っている建物に非常に多いです。
● 戸籍の復元
● 相続関係の確定
● 相続登記との並行対応
これを順番に処理することで、
表題登記 → 所有権保存登記 → 相続登記
まで一気に進められます。
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■ 2｜書類がない時の「最短ルート」
① 現況の把握（写真 or 現地調査）
建物の
● 基礎
● 面積
● 階数
● 構造
を見ることで、登記の必要性が分かります。
② 内部調査（古い建物ほど必須）
古い建物は外観だけでは判断できません。
外観は2階建てでも、内部がコンクリートで埋められているケース があり、
実際に過去の現場でも、
1階の一部が「完全にコンクリート」で部屋が消えていた
という“外から絶対に気づけない”建物がありました。
外観だけで判断して法務局で止まる例もあるため、
内部調査は非常に重要です。
③ 面積・構造を確定して図面作成
書類がなくても、
現地実測と内部確認で 図面が再現できます。
図面が登記の核心なので、
ここを間違えなければ後の手続きはスムーズです。
④ 必要書類の代替資料を揃える
書類がない場合は以下で補います。
● 固定資産税の課税履歴
● 航空写真
● 近隣の証明
● 古い写真
● 建築時期の推定資料
“書類ゼロ”からでも、実際ほとんどのケースで整います。
⑤ 表題登記 → 所有権保存登記
売却の方は
● 登記完了予定日
を確定するのが最重要。
相続の方は
● 相続登記
までセットで完了できます。
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■ 3｜実際にあった「変わった未登記建物」の事例
◆事例①：外観は“普通の2階建て” → 内部がまったく違った
外観も平面形状も綺麗な二階建て。
しかし内部に入ると――
● 1階の一部が完全にコンクリートで固められている
● 図面と実際の部屋が一致しない
● 壁位置が外観と内部で違う
こうした建物は、外からの確認だけだと絶対に間違えます。
内部調査がないまま申請すると、
法務局で補正が続く“負のループ”になる典型です。
◆事例②：固定資産税台帳に「存在すら記録なし」
築50年以上の木造建物。
税務台帳にも、古い資料にも一切記録なし。
しかし
● 現地の基礎跡
● 外壁の釘跡
● 航空写真の影
● 近隣証明
これらの裏付けで登記完了。
書類がなくても、やり方次第で通る例です。
■ 竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）のコメント
古い建物ほど、書類が残っていないのが普通です。
「何もないから無理だろう」と思って相談に来られますが、
実際には 書類ゼロからでも9割以上の案件は解決できます。
特に、外観では分からない内部構造の違いは、
大津市でも非常に多く、
“内部調査で一気に状況が変わる”ケースを何度も経験しています。
まずは写真だけで判断できますので、
売却・相続の予定がある方は、早めに相談いただくのが一番です。
■ まとめ｜書類がなくても登記はできる（ただし手順が変わる）
✔ 書類ゼロでも手続き可能
✔ 税務台帳があればスムーズ
✔ ない場合は現地調査＋資料で補完
✔ 外観だけで判断すると危険（内部が違う例が多い）
✔ 売却は “完了予定日” の確定が超重要
✔ 相続は表題登記→保存登記→相続登記の流れ
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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