「親が建てた古い建物で、書類が何も残っていない」
「相続した家が“未登記＋書類なし”で進め方が分からない」
「昔の増築が載っていないと言われた…」
滋賀県（大津市・草津市・湖西地域）で急増しているのが
古い未登記建物 × 必要書類がない という相談。
今年に入って最もクリックの多い“困っている度MAX”のテーマです。
【結論】書類がなくても登記はできます。ただし、正しいルートを踏まないと詰みます。
古い建物は、
- 建築当時の資料がない
- 図面が残っていない
- 増築の履歴が課税資料でしか分からない
- 名義が祖父・父のまま
というケースがほとんどです。
そして——
書類がない＝登記できない、ではありません。
書類がない＝調査が必要、というだけです。
ただし、誤った手順で進めると補正が何度も入り、
結果的に 余計に時間・費用がかかる ので注意が必要です。
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必要書類がないケース別｜どの資料で代替できる？
古い未登記建物に多い「書類なし」パターンを
現場経験から具体的に整理します。
① 建築資料がない（最も多いケース）
代替資料
- 固定資産課税台帳
- 家屋評価証明書
- 現地調査による構造・築年判定
- 航空写真（年代判別）
- 聞き取り（建築時期の推定）
➡ 築年が分からなくても登記可能。
課税資料＋現地調査で補完できます。
② 図面がない（昭和〜平成初期はほぼこれ）
特に“古い建物”は、課税だけの目的で家屋台帳が作られ、
法務局の図面が存在しない ことが多いです。
対応方法
- 新規で建物図面を作成
- 各階平面図も新規作成
- 増築があれば面積を洗い直し
➡ 図面は必ず専門家対応。
自分で作るのはほぼ不可能です。
③ 名義と建物が一致しない（祖父・父の名義パターン）
特に多いのは次の組み合わせ：
- 建物は未登記
- 課税資料には載っている
- 土地だけ相続済
- 昭和の増築が課税のみで反映
- 建物の名義が祖父のまま
➡ “相続登記が先か・建物登記が先か”
の判断を誤ると補正地獄になるので注意。
④ 相続人が書類を持っていない（相続系で急増）
相続では、
「被相続人（親・祖父）が書類を保管していない」
が本当に多く、
- 建築確認通知
- 課税台帳
- 図面
- 増築履歴
何も残っていないことが普通です。
対応方法
- 課税資料で築年・面積の特定
- 名寄帳で増築履歴の有無を確認
- 遺産分割書類＋戸籍類で登記可能
➡ “書類なし”は珍しくありません。対応可能です。
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相続で書類がない場合｜最も注意すべきポイント
相続案件では“書類なし”の深刻度が高まります。
ポイント①：相続登記ができても建物登記が止まる
土地と建物は別の登記簿で管理されます。
土地の相続登記 → スムーズ
建物の登記 → 書類不足で止まる
というパターンがほとんど。
ポイント②：古い増築が未登記のまま相続されている
特に多いのが昭和40〜50年代の増築で、
家屋評価証明書には記録があるのに
法務局の建物登記には載っていないケース。
➡ これは “未登記増築” で、
相続後にまとめて登記の直しが必要です。
ポイント③：名義が混在して複雑化する
- 未登記部分 → 被相続人名義
- 既登記部分 → 相続人名義（登記済）
この状態で減築・売却が絡むと、
一般の方はほぼ対処不可能。
実例｜滋賀県野洲市での“書類なし未登記建物”のケース
先日、野洲市でこんな事例がありました。
■ ケース概要
- 昭和2年に建物登記はある
- しかし建物図面が存在しない
- 昭和40・45・55年の増築が“課税だけされている未登記部分”
- 今年、既登記の一部を減築したため依頼
- 名義は相続で一部変更済
- 底地に地積測量図すらない
- 登記データ・現地・課税記録がすべて不一致
■ 実際どう解決したか
- 課税台帳で増築の履歴を確認
- 現地調査で各年代の構造・面積を判定
- 航空写真で年代の裏付け
- 図面を新規で作成
- 増築部分を登記 → 減築補正
- 最終的に建物登記簿を整理
➡ 書類がなくても、調査で裏付ければ登記は可能。
ただし難易度は高い。
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“書類がない古い未登記建物”の登記手順
- 現地調査（構造・面積の判定）
- 課税資料の取得
- 航空写真・聞き取りで築年推定
- 図面作成
- 建物表題登記
- 相続系の名義整理
- 増築・減築がある場合は表題部変更登記
竹内貞直（土地家屋調査士×相続診断士）から一言
古い未登記建物に“必要書類がない”というのは、
実務上ほぼ日常です。
特に昭和の建物は、課税のためだけに記録が作られており、
図面が存在しないことも珍しくありません。
書類がなくても調査で補えます。
写真だけ送っていただければ、
「登記可能か」「どの手順が最短か」を判断できますので、
まずは気軽にお送りください。
まとめ｜書類がなくても“未登記問題”は必ず解決できます
- 古い未登記建物は書類がなくて当たり前
- 相続が絡むと複雑化するので早めの調査が必須
- 図面がない場合は新規作成で対応
- 課税資料と現地調査で築年・面積は特定可能
- 売却・相続前に“未登記かどうか”の診断だけでも価値あり
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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