正しい手順と“最短で進めるための注意点”（滋賀県大津市）
執執筆：土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）
【まず最初に】
「書類がない…」それでも登記はできます。
- 「昔の家だから書類が残っていない」
- 「建築確認も契約書もない…どうすれば？」
滋賀県内でも、築30年以上の古い未登記建物の“書類なし相談”が急増しています。
実際、私の事務所でも 半数以上が“書類がない未登記建物” の相談です。
結論：
👉 書類がなくても登記できます。
ただし、間違った進め方をすると、法務局で“却下”されることがあるため注意が必要です。
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■ なぜ古い建物は「未登記＋書類なし」になりやすいのか？
昭和〜平成初期の住宅では、建物登記をしないケースが非常に多く見られます。理由は以下の通りです。
- 建築確認が不要だった時代だった
- 住宅ローンを使っていないため、登記の必要性が低かった
- 土地の名義と建物の名義が一致しない
- 書類の保管習慣がなかった
その結果、
「未登記」＋「誰の名義かわからない」＋「図面がない」
という状況になっているケースが非常に多いのです。
■ 必要書類がなくても進む“正しい登記手順”
書類がなくても、以下のように代替書類を整えることで登記が可能です。
① 現地調査・測量（ここが最重要）
土地家屋調査士が現地で以下を確認します。
- 建物の構造
- 床面積（実測）
- 用途
- 増築・改築の有無
👉 この調査をもとに登記用図面を作成します。
② 所有者の上申書（印鑑証明書付き）
建物を所有していることを本人が証明する書類です。
- 「この建物は私の所有で間違いありません」という上申書
- 印鑑証明書を添付
③ 第三者証明書（2名分）
親族や近隣の方など、建物の所有者を知っている第三者からの証明。
- 「この建物は○○さんの所有で間違いない」という証明
- 各自の印鑑証明書を添付（2名）
④ 相続関係書類（所有者が亡くなっている場合）
- 戸籍関係書類
- 相続人全員の同意
- 遺産分割協議書 など
■ 注意すべき3つのポイント
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| ① 登記官が現地確認に来ることがある | 古い建物は実地調査の対象になりやすい |
| ② 増築・改築がある場合は要注意 | 増築部分が未登記だと登記が止まる |
| ③ 所有者特定に時間がかかることも | 相続関係の整理で遅れるケースあり |
■ 書類がなくても“ダメ元”が通る理由
法務局は、書類より “現況”を重視 します。
✔ 実在している
✔ 誰の所有か証明できる
✔ 他人の所有でない
この3つが揃えば、書類がなくても登記が認められます。
■ 放置してはいけない理由（ここが最大のリスク）
- 売却できない
- 相続が止まる
- 解体の補助金が使えない
- 固定資産税が不明確
- 相続人同士で揉める
特に今は相続登記義務化なので、未登記建物を放置すると後で大変です。
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■ 竹内貞直（土地家屋調査士 × 相続診断士）からのコメント
「古い家だから書類がない」というのは、実務では非常によくあるケースです。
でも──
書類がない＝登記できない、ではありません。
現地調査と所有関係の証明書類で十分対応できます。
逆に、「書類がないから放置」が一番危険です。
- 相続で人が増える
- 協力しない相続人が出る
- 費用も手間も倍増する
登記は早いほどシンプルで安く済みます。
少しでも心当たりがあれば、お早めにご相談ください。
■ まとめ｜書類がなくても登記は可能。まずは相談を！
| 状況 | 対応方法 |
|---|---|
| 建築確認書・契約書がない | 上申書＋第三者証明＋現地調査で対応 |
| 所有者が亡くなっている | 相続関係書類で名義を特定 |
| 一部増築がある | 増築部分を含めて再測量・登記 |
書類がなくても登記はできます。
問題は、“どの方法なら最短で通るか” を判断することです。
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一般的に「登記漏れ」、「登記忘れ」、「登記されてない」「登記必要？」の建物と呼ばれています。
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