執筆：土地家屋調査士 × 相続診断士 竹内貞直（滋賀県大津市）
「書類がない…」それでも登記はできます。
「昔の家だから、書類なんてもう残っていない…」
「登記したいけど、建築確認も契約書もない…」
──実は、こうした“古い未登記建物”の相談が近年非常に増えています。
築30年以上の家や、祖父母の代から住み続けている住宅では、登記に必要な書類が一切残っていないケースが珍しくありません。
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📚書類がなくても登記は可能です
では、必要書類がない場合、登記はもうできないのでしょうか？
答えは「できます」。
ただし、正しい手順と専門家の関与が重要になります。
■なぜ古い建物は「未登記＋書類なし」になりやすいのか？
昭和〜平成初期のころは、建物を新築しても登記をしないケースが多くありました。
主な理由は次の通りです。
- 建築確認が不要だった時代だった
- 住宅ローンを利用していないため登記の必要性を感じなかった
- 親名義の土地に子が家を建てた（名義が不一致）
- 書類の保管習慣がなかった
その結果、「建物登記がされていない」「誰の名義かわからない」「図面がない」
という状況に陥っているのです。
■必要書類がないときの登記手順
書類がなくても、現地調査と証明書類の代替書面で登記を進めることが可能です。
1️⃣ 現地調査・測量
土地家屋調査士が現地で建物を実測し、構造・床面積・用途を確認します。
この結果をもとに「建物表題登記」に必要な図面を作成します。
2️⃣ 所有者確認のための上申書
「この建物は自分の所有に間違いありません」という本人の上申書＋印鑑証明書を提出します。
3️⃣ 第三者証明書（2名）
所有者以外の親族など、建物の所有関係を知っている第三者に
「この建物は○○さんの所有で間違いありません」
と証明してもらう書類を作成します（2名分の印鑑証明書を添付）。
4️⃣ 必要に応じて譲渡証明・相続関係書類
すでに所有者が亡くなっている場合は、相続関係の書類（戸籍・遺産分割協議書など）を添付します。
■注意すべき3つのポイント
| 注意点 | 内容 |
|---|---|
| ① 登記官の現地確認が入ることがある | 古い建物は実地調査の対象になりやすい |
| ② 建物が改築・増築されている場合は要注意 | 一部未登記だと却下される可能性あり |
| ③ 所有者の特定に時間がかかる場合も | 名義確認や相続書類が揃わないと長期化する |
■書類がない場合の「ダメ元」が通る理由
法務局は、現存する建物であれば「現況確認」に基づいて登記を認める場合があります。
つまり、
- 実在している
- 誰のものか証明できる
- 他人の所有でない
この3点が確認できれば、書類がなくても登記ができるケースがあるのです。
■登記を放置するとどうなる？
書類がないからといって登記を放置していると、次のような不利益が生じます。
- 売却・相続・解体時に手続きが止まる
- 固定資産税の扱いが不明確になる
- 相続人同士で権利関係が混乱する
特に「相続登記義務化」が始まった今、未登記建物をそのままにしておくのはリスクです。
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👤竹内貞直（土地家屋調査士・相続診断士）のコメント
“古い家だから書類がない”というのはよくある話です。
でも、それで登記を諦める必要はありません。
現地確認と所有関係の証明で、登記は十分可能です。
逆に“書類がないから放置”が一番危険。
相続・売却・補助金のどれもストップしてしまいます。
実際に私の事務所でも、半数以上が“書類がない登記”のご相談です。
登記をするうえでの必要書類は後からでも作成可能です。
それより大切なのは──
相続が発生する前に、登記を済ませておくこと。
人が増えれば費用も手間も増え、協力しない相続人も出てきます。
費用を抑え、確実に手続きを進めるには、今すぐ専門家に相談することが最善策です。
■まとめ｜書類がなくても登記は可能。専門家に相談を！
| 状況 | 対応方法 |
|---|---|
| 建築確認・契約書がない | 現地調査＋上申書＋第三者証明で対応 |
| 所有者が亡くなっている | 相続関係書類で名義を特定 |
| 建物が一部改築済み | 増築部分を含めて再測量・登記 |
書類がないからといって、登記を諦める必要はありません。
土地家屋調査士が現地調査を行えば、「現存する事実」に基づいて登記を行うことが可能です。
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