「親の代からの家が、実は未登記だった…」
「古い家だけど、売却や相続を考えて登記しておきたい」
そんなお悩みを持つ方が年々増えています。
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・親名義のままの家に住んでいる
・建築当時の書類が見当たらない
・売却・解体・相続の話が出ている
→ 一つでも当てはまる方は「未登記建物」の可能性があります。
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特に昭和以前に建てられた家や、登記制度に詳しくなかった世代の持ち家では、未登記のまま使われているケースも珍しくありません。
この記事では、古い家が未登記だった場合にどう対処すべきか、
今から登記するための手順と必要書類、そして注意点を、土地家屋調査士・相続診断士の立場からわかりやすく解説します。
この記事を読めば、
✔ 未登記建物がどんなリスクを持つか
✔ 書類がなくても登記できるケース
✔ 最短で登記を完了させるステップ
がすべてわかります。
そもそも「未登記建物」とは？
「未登記建物」とは、法務局に登記されていない建物のことです。
固定資産税を払っていても、それは市町村の課税台帳上の登録にすぎません。
法務局に登記されていなければ、法的には「存在していない建物」として扱われるおそれがあります。
なぜ今、登記が必要なのか？
2024年から始まった「相続登記義務化」により、
建物の名義も正確にしておくことが重要になりました。
✅ 不動産の売却や融資に支障が出る
✅ 相続人間でトラブルになる
✅ 解体・建替えの際に余計な手続きが必要
✅ 所有権の証明が難しくなる
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現地調査を行う前に、書類確認だけでも大歓迎です。
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今からでもできる！未登記建物の登記手順
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最初の調査だけでもOKです。
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【1】現地調査（測量・建物調査）
土地家屋調査士が現地を訪れ、構造・床面積・使用状況を調査します。
現地調査の結果をもとに、登記に必要な資料を整理します。
【2】必要書類の収集
以下のような書類を揃えます。
（書類が揃わない場合でも、代替資料で対応できるケースが多いです）
・建物所有者の本人確認書類
・固定資産税課税明細書や建築確認通知書など
・建築当時の契約書や相続関係書類
【3】建物図面・申請書類の作成
測量図・平面図などを作成し、法務局への提出準備を行います。
【4】法務局への登記申請
すべての資料を整えて、土地家屋調査士が法務局へ「建物表題登記」を申請します。
おおむね 2〜4週間程度で登記完了 となります。
未登記建物の登記に必要な書類一覧
| 書類名 | 内容・備考 |
| 所有者の本人確認書類 | 運転免許証・マイナンバーカードなど |
| 建物の所有を証明する書類 | 固定資産税通知書、建築確認済証、相続関係書類など |
| 建物の所在地を示す書類 | 住宅地図、公図、案内図など |
| 委任状 | 土地家屋調査士に手続きを委任する場合に必要 |
| その他 | 必要に応じて住民票や戸籍謄本（相続登記と併用する場合） |
このように古い建物では証明資料が不足していることもあるため、プロによる現地調査と証拠の補強が重要です。
✅ 書類がなくても大丈夫！
登記可能なケースが8割以上。まずは現地確認だけでも行いましょう。
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【土地家屋調査士×相続診断士 竹内貞直のコメント】
滋賀県内（大津市・草津市・高島市など）では、昭和の家が未登記のまま残っているケースがとても多いです。
現地調査をしてみると、登記されていない建物が敷地内に2棟あったということも珍しくありません。
「登記していないけれど固定資産税は払っている」──この状態が実は一番危険です。
なぜなら、登記上は「建物の存在がない」ため、相続・売却・解体のどの場面でも手続きが止まってしまうからです。
古い家の場合、建築確認書や契約書が残っていなくても心配いりません。
現地調査・聞き取り・固定資産台帳などの代替資料を使えば、登記可能なケースがほとんどです。
特に最近は、
・「祖父名義のままになっている」
・「相続の手続きが進められない」
・「売却したいのに登記がないと言われた」
といったご相談が急増しています。
書類が全くない場合でも、方法は必ずあります。
一人で悩まず、早めに土地家屋調査士へご相談ください。
登記を後回しにするほど、手間と費用が増える傾向にあります。
竹内貞直 土地家屋調査士事務所では、
「未登記建物 × 相続 × 空き家」など、複雑なケースも一括サポートしています。
登記・相続・払い下げなど、複数手続きをワンストップで対応可能です。
🕒 今すぐできる確認ポイント
・固定資産税の建物名義が古いままではありませんか？
・名寄帳や課税明細書に「家屋番号」が書かれていますか？
・登記簿（法務局）で建物の記録が確認できますか？
もし一つでも不明な点があれば、それは「未登記」の可能性があります。
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“【必要書類がない場合でも登記できます！】未登記建物のための実践ガイド”
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📞 お電話でのお問い合わせ：077-532-3172
【まとめ】
✅ 未登記建物＝法務局に記録がない建物
✅ 相続・売却・建替えの際に不利益が出る
✅ 書類がなくても登記はできる（代替資料で対応可能）
✅ 放置せず、今のうちに確認と相談を
【相談無料】相続・不動産のことでお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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〒520-0232滋賀県大津市真野2丁目2番44号
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「未登記建物とは？」
所有者が不明確で、相続や売却の際にトラブルの原因となります。
土地や建物が「不動産登記簿」に登録されていない状態のこと。
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